نظام ضريبة التصرفات العقارية

uqn_gov_sa · law · processed · 23 chunks

لاغراض تطبيق هذا النظام، يقصد بالالفاظ والعبارات الاتيه -اينما وردت فيه- المعاني المبينه امام كل منها، ما لم يقتض السياق غير ذلك:

النظام: نظام ضريبه التصرفات العقاريه.

اللايحه: اللايحه اللازمه لتنفيذ النظام.

الهييه: هييه الزكاه والضريبه والجمارك.

المجلس: مجلس اداره الهييه.

المحافظ: محافظ الهييه.

الضريبه: المبلغ المفروض علي التصرف العقاري بموجب احكام النظام.

المملكه: اقليم المملكه العربيه السعوديه، ويشمل ذلك المناطق الواقعه خارج المياه الاقليميه؛ التي تمارس المملكه العربيه السعوديه علي مياهها وقاع بحرها والطبقات الواقعه تحت التربه والموارد الطبيعيه حقوق السياده والولايه بمقتضي نظامها والقانون الدولي.

العقار: الممتلكات غير المنقوله داخل المملكه.

الشخص: اي شخص طبيعي، او اعتباري عام او خاص، او اي كيان اخر؛ تكسبه النصوص النظاميه حق ابرام التصرفات العقاريه.

التصرف العقاري: اي تصرف ناقل لملكيه العقار او ناقل لمنفعته بشكل دايم -بطريق مباشر او غير مباشر- او ناقل لمنفعته لمده تزيد علي (٥٠) عاما.

الشركه العقاريه: اي شركه او صندوق او كيان -بصرف النظر عن غرض التاسيس- يمتلك بشكل مباشر او غير مباشر عقارات داخل المملكه بهدف توليد ايرادات منها ببيعها او تاجيرها، علي ان تزيد القيمه السوقيه العادله لتلك العقارات علي نسبه معينه من اجمالي القيمه السوقيه العادله لاصولها، وفقا لما تحدده اللايحه وبما لا يقل عن نسبه (50%) من قيمه تلك الاصول.

المتصرف: اي شخص يقوم بتصرف عقاري، سواء لمصلحته او نيابه عن غيره.

المتصرف له: اي شخص تنتقل اليه الحقوق المتصله بالعقار محل التصرف العقاري، او بعضها.

القيمه السوقيه العادله: المقابل الذي يمكن تداول العقار لقاءه في سوق مفتوحه بين طرفين مستقلين لتصرف عقاري مماثل او مقارب للمؤشرات العقاريه المعتمده؛ وفقا لما تحدده اللايحه.

التوثيق: الاجراءات التي تكفل اثبات التصرف العقاري، وفقا للاحكام النظاميه ذات الصله.

1- تفرض الضريبه بنسبه قدرها (5%) خمسه بالمايه علي التصرف العقاري؛ ايا كانت حاله العقار المتصرف فيه او شكله او استخدامه في وقت التصرف، وسواء اكان التصرف شاملا للعقار كاملا ام لجزء منه، مفرزا ام مشاعا، وسواء اكان العقار المتصرف فيه منجزا ام قيد الانجاز ام علي الخارطه ام غير ذلك، وسواء تم التوثيق ام لم يتم.

2- تحتسب الضريبه بناء علي اجمالي قيمه التصرف العقاري المتفق عليها بين كل من المتصرف والمتصرف له، متي كانت -في تاريخ التصرف- في حدود القيمه السوقيه العادله. ولاغراض احتساب الضريبه، لا تشمل قيمه التصرف العقاري كلفه الاجل في حالات التمويل من الجهات المرخصه نظاما.

3- يخضع التصرف العقاري للضريبه مره واحده فقط؛ وذلك متي ما تحققت وحده اطراف التصرف، ووحده العقار، ووحده القيمه.

وتحدد اللايحه الاحكام والضوابط اللازمه لتطبيق هذه الماده، بما في ذلك ما يتصل بالشركه العقاريه.

ا- تعفي من الضريبه كليا التصرفات العقاريه الاتيه:

1- التصرف العقاري في حالات قسمه التركه.

2- التصرف العقاري -دون مقابل- لوقف عام او خاص او مشترك.

3- التصرف العقاري -دون مقابل- من او الي جمعيه خيريه مرخص لها نظاما.

4- التصرف العقاري لجهه عامه او لاي من الاشخاص الاعتباريه العامه، او الجهات او المشروعات ذات النفع العام.

5- التصرف العقاري من جهه عامه بصفتها سلطه عامه.

6- التصرف العقاري في حالات نزع الملكيه للمصلحه العامه او وضع اليد المؤقت علي العقار.

7- التصرف العقاري للزوج او الزوجه او اي من الاقارب حتي الدرجه الثالثه؛ علي سبيل الهبه الموثقه.

8- التصرف العقاري تنفيذا لوصيه شرعيه موثقه.

9- التصرف العقاري في حالات الاكتتاب العام، وتداول الاوراق الماليه المدرجه، وتداول وحدات صناديق الاستثمار.

10- التصرف العقاري المؤقت فيما بين صندوق استثماري وامين حفظ -او العكس- او فيما بين امناء حفظ للصندوق نفسه، وفقا لاحكام نظام السوق الماليه واللوايح والتعليمات الصادره بناء عليه.

11- التصرف العقاري الذي يقدم حصه عينيه في راس مال شركه مؤسسه في المملكه، بشرط عدم التصرف في الاسهم او الحصص المقابله للحصه العينيه للمده التي تحددها اللايحه بما لا يزيد علي (٥) سنوات، وان تحتفظ الشركه بقوايم ماليه مدققه من مراجع حسابات خارجي معتمد طيله تلك المده.

12- التصرف العقاري في الحالات التي يكون فيها احد طرفي التصرف حكومه اجنبيه او منظمه دوليه، او هييه او بعثه دبلوماسيه او عسكريه، او احد اعضاء السلك الدبلوماسي او القنصلي او العسكري المعتمدين في المملكه، بشرط المعامله بالمثل.

13- التصرف العقاري الذي يقدم اشتراكا عينيا في راس مال صندوق استثمار عقاري؛ وفقا لاحكام نظام السوق الماليه واللوايح والتعليمات الصادره بناء عليه.

14- التصرف العقاري المؤقت لغرض استخدام العقار ضمانا لتمويل او ايتمان، ما لم ينفذ علي العقار بنقل ملكيته نقلا دايما للممول او الغير.

15- التصرف العقاري تنفيذا لامر بالبيع الجبري؛ صادر من محكمه مختصه.

16- التصرف العقاري الناتج عن عمليات الاندماج والاستحواذ بين الاشخاص الاعتباريه.

17- التصرف العقاري من شخص طبيعي لشركه او صندوق استثماري مؤسسين في المملكه ويملك هذا الشخص -بشكل مباشر او غير مباشر- جميع حصص الشركه او اسهمها او وحدات الصندوق، وبشرط عدم حدوث تغيير في نسبه ملكيته في الشركه او الصندوق للمده التي تحددها اللايحه بما لا يزيد علي (٥) سنوات.

18- التصرف العقاري بين شركه واخري مؤسستين في المملكه، تملك احداهما -بشكل مباشر او غير مباشر- جميع اسهم الشركه الاخري او حصصها، والتصرف العقاري بين شركه وصندوق استثماري مؤسسين في المملكه، وتملك الشركه -بشكل مباشر او غير مباشر- جميع وحدات الصندوق، والتصرف العقاري بين الشركات او الصناديق الاستثماريه المؤسسه في المملكه التي تكون جميع اسهمها او حصصها او وحداتها مملوكه -بشكل مباشر او غير مباشر- من الشخص نفسه. ويشترط -في جميع الاحوال- ان تظل جميع اسهم الشركه المتصرف لها او حصصها او وحدات الصندوق المتصرف له مملوكه -بشكل مباشر او غير مباشر- للشخص نفسه للمده التي تحددها اللايحه بما لا يزيد علي (٥) سنوات.

19- التصرف في العقار من قبل اي شخص لمطور عقاري مرخص لمزاوله انشطه البيع والتاجير علي الخارطه وفقا للانظمه واللوايح والضوابط والتعليمات الساريه في المملكه، علي ان يكون العقار مخصصا لاحد مشاريع البيع علي الخارطه، وصادرا له قرار بالترخيص من الجهه المختصه.

20- التصرف العقاري دون مقابل لشركه او صندوق استثماري مؤسسين في المملكه، وتكون جميع حصص الشركه او اسهمها او وحدات الصندوق مملوكه -بشكل مباشر او غير مباشر- من قبل وقف عام او خاص او مشترك، وبشرط عدم حدوث تغيير في نسبه ملكيه الوقف في الشركه او الصندوق للمده التي تحددها اللايحه بما لا يزيد علي (٥) سنوات.

21- رد العقار المتصرف فيه لمالكه السابق نتيجه الغاء التصرف العقاري الموثق -لدي كاتب العدل او الموثق المعتمد- بالتراضي بين اطرافه، وذلك خلال مده لا تتجاوز (٩٠) يوما من تاريخ توثيق التصرف العقاري محل الالغاء، وبشرط عدم حدوث اي تغيير علي وصف العقار، ورد كامل قيمته.

وتحدد اللايحه معايير وضوابط الاعفاء الكلي من الضريبه لكل حاله من الحالات المشار اليها في الفقره (ا) من هذه الماده.

ب- بخلاف التصرفات العقاريه المنصوص عليها في الفقره (ا) من هذه الماده، تعفي من الضريبه كليا او جزييا اي تصرفات عقاريه اخري؛ وفقا لما يحدده مجلس الوزراء.

1- تستحق الضريبه في تاريخ التصرف العقاري، ويكون تاريخ التصرف العقاري -حكما- هو تاريخ توثيقه.

2- تضع اللايحه الاحكام المتعلقه بتحديد تاريخ التصرف العقاري في الحالات التي لا يتم فيها التوثيق.

1- تسدد الضريبه للهييه في تاريخ التصرف العقاري، ويجوز سدادها قبله.

2- استثناء من الفقره (١) من هذه الماده، يجوز سداد الضريبه بعد تاريخ التصرف العقاري، وذلك في الحالات التي تحددها اللايحه.

لا يجوز لاي شخص ذي علاقه بواقعه التصرف العقاري القيام باي اجراء او ابرام اي اتفاق يترتب عليه انشاء تصرفات صوريه او مستتره؛ بما يؤدي الي عدم سداد الضريبه المستحقه بشكل صحيح. ولاغراض تطبيق احكام النظام، تحتسب الضريبه وتحصل علي اساس التصرف الحقيقي وليس الصوري او المستتر.

1- يكون المتصرف مسؤولا عن الضريبه المستحقه وعليه سدادها للهييه؛ وفقا للاجراءات وفي المواعيد التي تحددها اللايحه، وذلك دون اخلال بحكم الماده (الخامسه) من النظام.

2- يكون المتصرف له مسؤولا -بالتضامن مع المتصرف- عن سداد الضريبه المستحقه، وذلك في الحالات التي يثبت فيها للهييه انه كان سببا في عدم سداد الضريبه المستحقه.

3- لاغراض تطبيق احكام هذه الماده، يقصد بالمتصرف من يتم التصرف العقاري لمصلحته.

1- للهييه -خلال مده لا تتجاوز (ثلاث) سنوات من تاريخ التصرف العقاري- التحقق من قيمه التصرف العقاري المفصح عنها، وعليها اعاده احتساب الضريبه المستحقه في الحالات التي يثبت لها فيها ان تلك القيمه اقل من حدود القيمه السوقيه العادله بما فيها حالات التهرب الضريبي، وذلك وفق ما تبينه اللايحه.

2- علي الهييه -خلال مده لا تتجاوز (ثلاث) سنوات من تاريخ التصرف العقاري لاغراض احتساب الضريبه المستحقه- تقدير قيمه التصرف العقاري غير محدد القيمه، المفصح عنه للهييه.

3- علي الهييه احتساب الضريبه المستحقه عن التصرف العقاري غير الموثق او غير المفصح عنه للهييه.

4- علي الهييه المطالبه بسداد الضريبه المستحقه خلال مده لا تتجاوز (ثلاث) سنوات من تاريخ التصرف العقاري، او من تاريخ علمها بالتصرف العقاري غير الموثق او غير المفصح عنه.

5- للهييه الاستعانه بمقيم معتمد؛ وذلك لاغراض التحقق من القيمه السوقيه العادله للتصرف العقاري، وتقدير قيمه التصرف العقاري غير محدد القيمه.

6- لا تؤثر المدد الوارده في هذه الماده علي حق الهييه في المطالبه بسداد الضريبه المستحقه في الحالات التي يتم فيها الاخلال بالقيود الزمنيه المحدده في اللايحه للتصرفات العقاريه المعفاه من الضريبه؛ وفقا للماده (الثالثه) من النظام.

وتبين اللايحه الاحكام والضوابط اللازمه لتطبيق هذه الماده.

1- ترد الضريبه المسدده بالزياده او بالخطا، او المسدده عن تصرف عقاري لم يكتمل.

2- ترد الضريبه المسدده عن تصرف عقاري تم الغاؤه شريطه استيفاء كافه الشروط الوارده في الفقره الفرعيه (٢١) من الفقره (ا) من الماده (الثالثه) من النظام.

وتحدد اللايحه الاجراءات والضوابط والمدد الخاصه بذلك.

1- دون اخلال بالنصوص النظاميه ذات الصله، للهييه -لاغراض تطبيق احكام النظام واللايحه- طلب اي معلومه متاحه لدي اي شخص. وعلي كل من تطلب منه المعلومه تقديمها الي الهييه في المواعيد التي تحددها.

2- علي كل شخص يخول صلاحيه توثيق التصرفات العقاريه -وفقا للانظمه الساريه في المملكه- الالتزام بالاحكام ذات الصله المنصوص عليها في النظام واللايحه؛ بما يكفل احتساب الضريبه المستحقه وتحصيلها بكفايه عاليه.

1- دون اخلال بالنصوص النظاميه ذات الصله، علي موظفي الهييه وجميع العاملين لديها او لمصلحتها، المحافظه علي سريه المعلومات التي تلقوها او اطلعوا عليها بحكم عملهم، والمتعلقه بتطبيق احكام النظام واللايحه، ولا يجوز لهم الكشف عن تلك المعلومات الا في الحالات التي تحددها اللايحه، ووفقا للضوابط والشروط الوارده فيها.

2- علي كل من يتلقي المعلومات او يطلع عليها -وفقا للفقره (١) من هذه الماده- استخدامها فقط للاغراض التي تلقي لاجلها تلك المعلومات او اطلع عليها.

3- عدا الحالات التي تنص عليها اللايحه، لا يجوز للشخص الذي تلقي او اطلع علي المعلومات المتعلقه بتطبيق احكام النظام واللايحه، الافصاح عنها لاي شخص اخر، وعليه اعاده المستندات المتعلقه بهذه المعلومات الي الهييه فور انتهاء الحاجه اليها.

دون اخلال باختصاصات الجهات الاخري وبما تقضي به احكام النظام وغيره من الانظمه الاخري ذات العلاقه، تحدد اللايحه الضوابط والاجراءات والنماذج والمستندات اللازمه لتنفيذ احكام النظام، ومنها:

1- ضوابط واجراءات تسجيل التصرف العقاري لدي الهييه.

2- ضوابط واجراءات تصحيح بيانات التصرف العقاري المسجل لدي الهييه.

3- ضوابط واجراءات فحص التصرف العقاري وتقدير قيمته.

4- اجراءات الاشعار بالقرارات الصادره عن الهييه المتعلقه بتنفيذ احكام النظام واللايحه.

5- النماذج والاشعارات والوسايل الالكترونيه اللازمه لتطبيق اي التزام او اجراء يتعلق باحكام النظام واللايحه.

6- المستندات والسجلات الواجب مسكها لاغراض الضريبه، والمدد النظاميه اللازمه لحفظها، والوسايل المستخدمه في ذلك، والضوابط اللازمه للحفظ.

1- تصدر الهييه ما يلزم من ادله ارشاديه ونشرات ضريبيه؛ لمساعده اطراف التصرفات العقاريه علي الوفاء بواجباتهم، وتقويه درجه التزامهم الطوعي.

2- للهييه ان تصدر قرارا توضيحيا لبيان المعالجه الضريبيه لاي معامله ضريبيه وفقا لاحكام النظام واللايحه، ويكون اصدارها لهذا القرار اما بناء علي طلب يقدم اليها، او بناء علي ما يظهر لها من حاجه الي اصدار هذا القرار. وللهييه نشر القرار للعموم عبر موقعها الالكتروني.

ويكون اصدار القرار -المشار اليه في هذه الفقره- وفقا للاحكام والاجراءات التي تحددها اللايحه.

3- تلتزم الهييه باحكام النظام واللايحه عند اصدار الادله والنشرات والقرارات -المشار اليها في هذه الماده- او تعديلها.

يعد ما ياتي تهربا ضريبيا:

1- تقديم مستندات او معلومات او افادات او سجلات مزوره، او مصطنعه، او غير صحيحه، او ما في حكمها؛ تتعلق بالتصرف العقاري، وذلك بقصد التهرب من سداد الضريبه المستحقه. ويقع علي عاتق الخاضع للضريبه عبء اثبات انتفاء القصد.

2- ارتكاب اي فعل اخر بقصد التهرب من سداد الضريبه المستحقه.

دون اخلال باي عقوبه اشد ينص عليها اي نظام اخر، يطبق علي مخالفي النظام او اللايحه ما ياتي:

1- غرامه لا تتجاوز ثلاثه امثال قيمه الضريبه محل التهرب وذلك في حاله التهرب الضريبي. ويعاقب بالعقوبه نفسها اي شخص يثبت اشتراكه في التهرب الضريبي، او مساعدته عليه او تسهيله له.

2- غرامه تعادل (2%) من قيمه الضريبه غير المسدده عن كل شهر او جزء منه لم تسدد عنه الضريبه، وبما لا يتجاوز (50%) من قيمه الضريبه غير المسدده، ويبدا احتساب الغرامه من اليوم التالي لانتهاء المده المحدده لسداد الضريبه المستحقه، وتفرض غرامه اضافيه تعادل (1%) من قيمه الضريبه غير المسدده عن كل شهر او جزء منه في حال تم تعديل قيمه الضريبه المستحقه من قبل الهييه، ويبدا احتساب الغرامه بعد مضي (ثلاثين يوما) من تاريخ الاشعار بالتعديل.

3- دون اخلال بما تضمنته الفقرات (١) و(٢) و(٤) من هذه الماده، يعاقب كل من يخالف اي حكم من احكام النظام او اللايحه بغرامه لا تزيد علي قيمه الضريبه المستحقه او (خمسين) الف ريال، ايهما اكثر.

4- يعاقب كل من يخالف احكام النظام ممن يتمتعون بصلاحيه توثيق التصرفات العقاريه -وفقا للانظمه الساريه في المملكه- بموجب احكام نظام التوثيق.

1- تتولي الهييه ايقاع العقوبات المنصوص عليها في النظام وفقا لتصنيف يضعه المجلس للمخالفات وما يقابلها من عقوبات، ويراعي فيه التناسب بين المخالفه والعقوبه.

2- توقع العقوبه بقرار من المحافظ او من يفوضه المجلس بذلك.

3- لا يحول ايقاع اي من العقوبات المنصوص عليها في النظام دون استيفاء الضريبه المستحقه.

يجوز لمن صدر في شانه قرار من الهييه استنادا الي احكام النظام واللايحه، التظلم امامها خلال ستين يوما من تاريخ الابلاغ به، وعلي الهييه ان تبت في التظلم خلال تسعين يوما من تاريخ تقديمه، فاذا صدر القرار برفض التظلم او مضت مده تسعين يوما دون البت فيه، فللمتظلم الاعتراض علي قرار الهييه امام الجهه القضاييه المختصه خلال ثلاثين يوما من تاريخ ابلاغه برفض تظلمه امام الهييه او مضي تلك المده دون البت فيه، واذا لم يتم التظلم او الاعتراض علي القرار -بحسب الاحوال- خلال المدد السابقه؛ يصبح القرار قطعيا غير قابل للتظلم او الاعتراض عليه امام اي جهه قضاييه اخري، وتحدد اللايحه القواعد والاجراءات التفصيليه لتطبيق هذه الماده.

يتولي موظفون يصدر بتسميتهم قرار من المحافظ، الرقابه والتفتيش وضبط مخالفات احكام النظام واللايحه. ولهم جميع الصلاحيات اللازمه لاداء مهماتهم. وتحدد اللايحه اجراءات ممارستهم لاعمالهم.

1- للهييه التنسيق مع الجهات الحكوميه في كل ما له علاقه بتنفيذ احكام النظام واللايحه.

2- دون اخلال بحكم الفقره (٢) من الماده (الخامسه) من النظام، يجب علي كل شخص يتمتع بصلاحيه توثيق التصرفات العقاريه -وفقا للانظمه الساريه في المملكه- عدم توثيق اي تصرف عقاري لم تسدد الضريبه المستحقه عنه في تاريخ التوثيق.

1- يصدر المجلس اللايحه خلال (مايه وثمانين) يوما من تاريخ صدور النظام، ويعمل بها من تاريخ نفاذه، كما يصدر المجلس -او من ينيبه- القرارات والتعليمات اللازمه لتنفيذ احكام النظام واللايحه.

2- يعمل بالنظام بعد (مايه وثمانين) يوما من تاريخ نشره في الجريده الرسميه، ويلغي كل ما يتعارض معه من احكام.