اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري

sama_gov_sa · executive_regulation · processed · 22 chunks

تم تعديل هذه اللايحه بموجب قرار معالي وزير الماليه رقم (1144) وتاريخ 1443/6/2ه. يقصد بالالفاظ والعبارات الاتيه، اينما وردت في هذه اللايحه، المعاني المبينه امام كل منها، ما لم يقتض السياق خلاف ذلك: النظام: نظام التمويل العقاري . اللايحه: اللايحه التنفيذيه لنظام التمويل العقاري. البنك المركزي: البنك المركزي السعودي*. الصندوق: صندوق الاستثمارات العامه. المحافظ: محافظ البنك المركزي السعودي. التمويل العقاري: منح الايتمان لتملك المستفيد للسكن. عقود التمويل العقاري: عقد الدفع الاجل لتملك المستفيد للسكن. حقوق عقود التمويل العقاري: التدفقات النقديه والرهون والضمانات وغيرها من الحقوق الناشيه عن عقود التمويل العقاري. نقل الحقوق: نقل الحق في استيفاء الدين او التنفيذ علي العقار المرهون او اي حق اخر ينشا عن عقد تمويل عقاري. القطاع: قطاع التمويل العقاري. شركه التمويل العقاري: الشركه المساهمه المرخص لها بمزاوله نشاط التمويل العقاري. الممول العقاري: البنوك التجاريه، وشركات التمويل العقاري المرخص لها بمزاوله نشاط التمويل العقاري. شركه اعاده التمويل العقاري: الشركه المساهمه المرخص لها بمزاوله نشاط اعاده التمويل العقاري. المنشي: الممول العقاري المنشي لعقد التمويل العقاري. المستفيد: الشخص ذو الصفه الطبيعيه الحاصل علي التمويل العقاري. المستهلك: كل شخص توجه له خدمات التمويل العقاري. الدعم الاسكاني: معونه ماليه او ايتمانيه تقدمها الدوله او جمعيات الاسكان او غيرها بغرض تيسير الاسكان. منتج التمويل العقاري الاسكاني المدعوم: منتج مشمول بدعم اسكاني يقدمه مقدم الدعم الاسكاني من خلال ممول عقاري. السوق الثانويه: تداول حقوق الممول العقاري الناشيه من عقود السوق الاوليه. * حل اسم "البنك المركزي السعودي" محل اسم "مؤسسه النقد العربي السعودي" بموجب نظام البنك المركزي السعودي رقم(م/36) بتاريخ 1442/4/11ه . يختص البنك المركزي بتنظيم القطاع وفقا للماده الثانيه من النظام ، ولها في سبيل ذلك: 1- | الترخيص لشركات التمويل العقاري بمزاوله نشاط التمويل العقاري، وفقا لاحكام النظام، و نظام مراقبه شركات التمويل ، ولوايحهما. 2- | اتخاذ الاجراءات اللازمه للمحافظه علي سلامه القطاع واستقراره وعداله التعاملات فيه. 3- | اتخاذ الاجراءات اللازمه لتشجيع المنافسه العادله والفعاله بين الممولين العقاريين. 4- | اصدار القواعد والتعليمات لتنظيم عمل القطاع. 5- | اتخاذ الوسايل المناسبه لتطوير القطاع، والعمل علي توطين وظايفه، ورفع كفاءه العاملين فيه، بتنظيم التزامات الممولين العقاريين في شان تدريب الموارد البشريه ورفع مهاراتها وتنميه معارف العاملين في القطاع. لا يجوز للممول العقاري مزاوله اي نشاط غير مرخص له في مزاولته من البنك المركزي بما في ذلك انشطه الاستثمار في المقار والتطوير والتسويق والتقييم العقاري وللممول العقاري تملك المساكن بغرض تمويلها للمستفيدين علي ان يكون التملك شرطا لصحه عقد التمويل العقاري والا ينشا عنه ربح غير تمويلي. 1. | يكون التامين علي مخاطر التمويل العقاري وفقا لاحكام ونظام مراقبه شركات التامين التعاوني ولايحته التنفيذيه وما يصدره البنك المركزي من تعليمات. 2. | علي الممول العقاري الافصاح في تقاريره السنويه عن المخاطر التي يمكن التحوط منها تامينيا، وكيفيه التعامل معها. اعمالا لحكم الماده الرابعه من النظام ، تقوم وزاره التجاره والصناعه، ووزاره العدل، ووزاره الاسكان بجمع البيانات المتعلقه بنشاط السوق العقاريه ونشرها علي مواقعها الالكترونيه بشكل دوري، بما في ذلك بيانات بيع العقارات، وايجارها، ورهنها. انفاذا لحكم الماده الخامسه من النظام ، يجب علي الجهات المنوط بها تسجيل الملكيه العقاريه (المحاكم وكتابات العدل وادارات التسجيل العقاري والتوثيق) تمكين الممولين العقاريين المرخص لهم من الاطلاع علي المعلومات المدرجه في سجلات العقار لديها وفقا للاجراءات الاتيه: 1. | يقدم الممول العقاري طلبا – ورقيا او الكترونيا – للاطلاع والحصول علي المعلومات. | 2. | يشترط للاطلاع والحصول علي المعلومات ارفاق نسخه من ترخيص مزاوله التمويل العقاري. | 3. | تصدر الجهه المنوط بها تسجيل الملكيه العقاريه – بحسب الاحوال – شهاده وفقا لنموذج تعده وزاره العدل تتضمن المعلومات الاتيه: | | (ا) | اسم مالك العقار وقت تقديم الطلب. | (ب) | سريان مفعول صك الملكيه وسلامته بناء علي اساساته، او عدم سريان مفعوله – بسحب الاحوال – وما يتعلق به من حقوق. | (ج) | تحدد مده صلاحيه الشهاده بما لا يزيد عن ثلاثين يوما من تاريخ صدورها. 4. | تقوم الجهات المنوط بها تسجيل الملكيه العقاريه بتقديم المعلومات المطلوبه الي الممول العقاري خلال مده لا تتجاوز خمسه ايام عمل من تاريخ تسلمها الطلب. | للممول العقاري اعاده التمويل العقاري وفقا للماده الحاديه عشره من النظام من خلال ما ياتي: 1. | شركات اعاده التمويل العقاري المرخص لها من البنك المركزي. 2, | اصدار اوراق ماليه وفقا لاحكام نظام السوق الماليه بعد الحصول علي خطاب من البنك المركزي يتضمن عدم ممانعته. 1. | علي الممول العقاري الالتزام بالمتطلبات المنصوص عليها في النظام وهذه اللايحه والانظمه واللوايح الاخري ذات الصله، والقواعد والتعليمات المتعلقه بالتمويل العقاري الصادره عن البنك المركزي. ويجب ان تكون جميع عقود ومنتجات التمويل العقاري متفقه مع النظام والانظمه واللوايح والقواعد والتعليمات ذات الصله. 2. | للبنك المركزي وضع صيغ نموذجيه لعقود التمويل العقاري، وعلي الممول العقاري الالتزام بتلك الصيغ النموذجيه ما لم ينص علي غير ذلك. 3. | علي الممول العقاري الحصول علي خطاب من البنك المركزي يتضمن عدم ممانعته في منتجات التمويل العقاري قبل طرحها. مع مراعاه ما ورد في اللايحه التنفيذيه لنظام مراقبه شركات التمويل ، يجب ان يحرر عقد كتابي او الكتروني بين الممول العقاري والمستفيد، ويجب ان يتضمن العقد علي الاقل البيانات والمعلومات الاتيه: 1- | اسماء اطراف عقد التمويل العقاري، ورقم السجل المدني او رقم الاقامه للمستفيد، وعناوينهم الرسميه، ووسايل الاتصال بهم، وتشمل الهاتف الجوال، والبريد الالكتروني ان وجد. 2- | الوسيط العقاري ان وجد. 3- | مده عقد التمويل العقاري. 4- | اجمالي مبلغ التمويل العقاري. 5- | كلفه الاجل، وشروط تطبيقها، واي مؤشر او معدل مرجعي لكلفه الاجل الابتداييه المتفق عليها، ومدد وشروط واجراءات تغيير كلفه الاجل. 6- | معدل النسبه السنوي محسوبا وفق احكام اللايحه التنفيذيه لنظام مراقبه شركات التمويل . 7- | اجمالي المبلغ المستحق الاداء علي المستفيد، محسوبا في وقت ابرام عقد التمويل العقاري، مع بيان الفرضيات المتبعه في حساب ذلك المبلغ. 8- | مقدار مبلغ الاقساط المتعين علي المستفيد سدادها وعددها ومددها، واسلوب توزيعها علي المبالغ المتبقيه في حال كانت كلفه الاجل ثابته. وفي حال كانت كلفه الاجل متغيره يجب وضع ثلاثه امثله لمقدار الاقساط اخذا بالاعتبار كلفه الاجل الابتداييه وكلفتين اعلي وادني منها. 9- | مدد سداد الرسوم او الاموال التي يلزم سدادها دون سداد مبلغ التمويل، وشروط ذلك السداد. 10- | بيان الاثار المترتبه علي التاخر في اداء الاقساط. 11- | رسوم التوثيق المقرره عند الاقتضاء. 12- | الضمان والتامين اللازم. 13- | اجراءات ممارسات حق الانسحاب وشروطه والالتزامات الماليه المترتبه علي ممارسته. 14- | اجراءات السداد المبكر، واجراءات تعويض الممول العقاري عند الاقتضاء، وكيفيه تحديد هذا التعويض. 15- | اجراء ممارسه حق انهاء عقد التمويل العقاري. 16- | بيانات المسكن محل عقد التمويل العقاري، وتشمل: المدينه، والحي، والشارع، والرقم، والنوع، ومساحه الارض، ومساحه البناء، وعدد الغرف، وتاريخ الانشاء، ورقم صك ملكيه المسكن. 17- | اقرار الممول العقاري بتحققه من سلامه ملكيه العقار وخلوه من الالتزامات العينيه، وبيان حالته. 18- | اقرار المستفيد لاطلاعه علي العقار ومعاينته والموافقه عليه، دون ان يخل ذلك بمسؤوليه الممول العقاري في التحقق من سلامه العقار. 19- | رقم الحساب الخاص بايداع اقساط التمويل العقاري، واسم البنك. 20- | مده ضمان المطور العقاري او المقاول للمبني، واسم الاستشاري المصمم، والاستشاري المشرف علي البناء، وارقام تراخيصهم. 21- | رقم تسجيل جمعيه الملاك، وتاريخه، ومحل التسجيل، وذلك للعقارات مفرزه الملكيه. 22- | اليه وتوقيت الفحص الذي يجريه الممول العقاري للتحقق من سلامه العقار مره علي الاقل كل ثلاث سنوات. 23- | اذن المستفيد بادراج معلوماته في السجل الايتماني. 24- | وصف معادله تحديد السعر في عقود التمويل العقاري متغيره سعر كلفه الاجل لتمكين المستهلك من فهم كلفه الاجل، وتوزيع الكلفه علي مده الوفاء. 25- | اي بيانات او معلومات اخري يقررها البنك المركزي. يجب ان يتصدر عقد التمويل العقاري ملخص يتضمن المعلومات الاساسيه للمنتج التمويلي واحكام عقد التمويل الاساسيه، بلغه واضحه للمستفيد، وفقا للنموذج الذي يقرره البنك المركزي، وان يوثق تسلم المستفيد لهذا الملخص في ملف التمويل. لا يجوز للممول العقاري منح ايتمان باي صيغه من صيغ التمويل بما يزيد عن (70%) من قيمه المسكن محل عقد التمويل العقاري. وللبنك المركزي تغيير هذه النسبه وفقا لاوضاع السوق السايده.* *بموجب التعميم رقم 371000064087 وتاريخ 1437/06/06 قرر البنك المركزي زياده الحد الاقصي لنسبه مبلغ التمويل الي قيمه المسكن من (70%) الي (85%) لشركات التمويل العقاري دون البنوك. بموجب التعميم رقم 391000048362 وتاريخ 1439/04/27 قرر البنك المركزي زياده الحد الاقصي لنسبه مبلغ التمويل الي قيمه المسكن من (85%) الي (90%) من قيمه المسكن الاول للمواطنين فقط، مع استمرار البنوك والمصارف بمنح التمويل العقاري عند (70%) وشركات التمويل العقاري عند (85%) من قيمه المسكن الثاني فاكثر ولكافه المستفيدين. علي الممول العقاري التحقق من سلامه صك المسكن محل عقد التمويل العقاري، وخلوه من الحقوق العينيه المؤثره في حقوقه، وتوثيق شهاده الجهه المختصه بتسجيل الملكيه في ملف التمويل. 1- | علي الممول العقاري فحص السجل الايتماني للمستهلك، بعد موافقته، للتحقق من ملاءته الماليه وقدرته علي الوفاء وسلوكه الايتماني، وتوثيق ذلك في ملف التمويل. 2- | علي الممول العقاري تسجيل المعلومات الايتمانيه للمستفيد، بعد موافقته، لدي شركه او اكثر من الشركات المرخص لها بجمع المعلومات الايتمانيه، ووفقا لاحكام الماده الخامسه عشره من هذه اللايحه وما تقضي به الانظمه المرعيه، وتحديث تلك المعلومات طوال مده التعامل مع المستفيد. 3- | علي الممول العقاري رفض طلب التمويل في حال عدم حصوله علي الموافقات المشار اليها في الفقرتين (1) و(2) من هذه الماده. دون اخلال بما تقضي به الانظمه المرعيه، يجب ان يتضمن السجل الايتماني للمستفيد بياناته الشخصيه، بما في ذلك اسمه، ورقم هويته، ومحل اقامته، وبياناته الوظيفيه، وحالته الاجتماعيه، ومؤهلاته العلميه، ودخله الشهري، وعدد الاشخاص الذين يعولهم، واي معلومات اخري يقررها البنك المركزي. يجب ان ينص في عقد التمويل العقاري علي حق الممول العقاري في نقل جميع حقوقه الي الغير في السوق الثانويه دون موافقه المستفيد، بما في ذلك حق الرهن والضمانات الاخري. 1. | يرخص البنك المركزي لشركه او اكثر بمزاوله نشاط اعاده التمويل العقاري وفقا للنظام وهذه اللايحه و نظام مراقبه شركات التمويل و لايحته التنفيذيه ، مع مراعاه ما ياتي: | | (ا) | ان يقتصر الترخيص علي نشاط اعاده التمويل العقاري. | (ب) | الا يقل راس مال شركه اعاده التمويل العقاري عن خمس مليارات ريال سعودي. 2. | تخضع شركه اعاده التمويل العقاري لاشراف البنك المركزي وفقا للنظام وهذه اللايحه و نظام مراقبه شركات التمويل و لايحته التنفيذيه ، وما يصدره البنك المركزي من تعليمات. | 1. | يؤسس الصندوق او اي جهه مملوكه له بالكامل، بعد الموافقه المبدييه من البنك المركزي، شركه مساهمه تسمي "الشركه السعوديه لاعاده التمويل العقاري" يكون غرضها اعاده التمويل العقاري. 2. | للشركه السعوديه لاعاده التمويل العقاري بعد تاسيسها دعوه مساهمين للمشاركه في ملكيتها بعد الحصول علي خطاب من البنك المركزي يتضمن عدم ممانعته. 3. | بعد استيفاء المتطلبات النظاميه والاشرافيه والحصول علي موافقه البنك المركزي، للممولين العقاريين ان يتملكوا اسهما في الشركه السعوديه لاعاده التمويل العقاري بقيمه سوقيه عادله، علي الا يتجاوز اجمالي الاسهم التي يملكها الممولون العقاريون في اي وقت نسبه (30%) من اجمالي اسهم الشركه السعوديه لاعاده التمويل العقاري، وذلك في التاريخ الذي تحقق فيه انشطه سوق التمويل العقاري استقرارا وفق ما يقرره البنك المركزي، وبشرط مضي خمس سنوات علي تاسيس الشركه علي الاقل. 4. | بعد استيفاء ما ورد في الفقره (3) من هذه الماده، والحصول علي خطاب من البنك المركزي يتضمن عدم ممانعته، للشركه السعوديه لاعاده التمويل العقاري طرح جزء من اسهمها للاكتتاب العام وفقا لاحكام نظام السوق الماليه ولوايحه. 5. | يجب الا تقل حصه الصندوق، او الجهه المملوكه له بالكامل المؤسسه للشركه السعوديه لاعاده التمويل العقاري، في اي وقت من (51%) من اسهم تلك الشركه. تهدف شركه اعاده التمويل العقاري الي تسهيل تداول حقوق عقود التمويل العقاري في السوق الثانويه، وتسهيل تدفق الاموال اليها، وذلك بغرض: | 1. | تحقيق النمو والاستقرار في السوق الثانويه للتمويل العقاري. | | 2. | توفير سيوله للسوق الثانويه، وتوفير سبل افضل للممولين العقاريين لتمويل تملك المستفيدين للسكن. | | 3. | تعزيز سيوله استثمارات التمويل العقاري، وضمان حسن توزيع راس المال الاستثماري المخصص للتمويل العقاري بين مختلف المناطق والفيات. | | 4. | القيام بدور الوسيط بين القطاع ومصادر التمويل المحليه والاجنبيه. | 1. | لشركه اعاده التمويل العقاري في سبيل تحقيق اغراضها: | (ا) | الاستحواذ علي استحقاقات اي نوع من الالتزامات التمويليه او الحقوق المتعلقه بالعقارات السكنيه المموله، والاحتفاظ بها، وادارتها. | (ب) | اصدار اوراق ماليه وفقا لاحكام نظام السوق الماليه بعد الحصول علي خطاب من البنك المركزي يتضمن عدم ممانعته. | (ج) | القيام باي عمليات اخري تخدم او تكمل او تساند عملياتها التي يقتضيها نظامها ويوافق عليها البنك المركزي. 2. | لشركه اعاده التمويل العقاري الحصول علي مقابل مالي لخدماتها، لضمان تغطيه جميع تكاليفها، ومصروفاتها، وتحقيق ربح عادل منها، بما يمكنها من الاستقلال بذاتها ماليا. ويتولي البنك المركزي مراقبه تسعير الشركه لخدماتها ويجوز له تقييده. 1- | يجوز نقل اصول التمويل العقاريه والحقوق الناشيه عنها الي شركه اعاده التمويل العقاري في عمليات اعاده التمويل دون موافقه مسبقه من المستفيد او المدين او الضامن. 2- | اذا دفعت شركه اعاده التمويل العقاري المبلغ المتفق عليه كاملا الي الممول العقاري المنقول منه، فلا يصح فسخ هذا النقل او الغاؤه باي طريقه في حال افلاس الممول العقاري المنقول منه، ولا تعتبر الحقوق المنقوله جزءا من اصوله حينيذ. لشركه اعاده التمويل العقاري توزيع ارباح سنويه بقرار من مجلس ادارتها بعد الحصول علي خطاب من البنك المركزي يتضمن عدم ممانعته. 1. | علي شركه اعاده التمويل العقاري التاكيد من ان حجم صفقات البيع والشراء التي تجريها، والاسعار التي تدفعها، والمقابل المالي الذي تحصل عليه، لا يشجع الاستخدام المفرط لتسهيلاتها. | علي شركه اعاده التمويل العقاري تجنب الافراط في استخدام تسهيلاتها بما قد يؤثر علي اسعار الاصول العقاريه في السوق. لا يجوز لشركه اعاده التمويل العقاري القيام بما ياتي: 1. | منح تمويل لممول عقاري بضمان حقوق عقود تمويل عقاري قبل نقل تلك الحقوق الي شركه اعاده التمويل العقاري كضمانات. 2. | منح تمويل عقاري للمستفيدين. 3. | تسهيل شروط التمويل العقاري بهدف التاثير في اسعار المساكن وبما يخالف افضل ممارسات اداره الايتمان والمخاطر. يقرر مجلس اداره شركه اعاده التمويل العقاري سياسات واجراءات عمل الشركه المتعلقه بعمليات اعاده التمويل العقاري، وتكون هذه السياسات والاجراءات ساريه بعد الحصول علي خطاب من البنك المركزي يتضمن عدم ممانعته. علي شركه اعاده التمويل العقاري اعداد ونشر تقارير سنويه وربع سنويه عن وضعها المالي وعملياتها، والمخاطر التي تتعرض لها، وخطتها في ادارتها، وعليها كذلك تزويد البنك المركزي بتلك التقارير. ويجب ان تتضمن التقارير القوايم الماليه المعده وفقا لمعايير المحاسبه الدوليه. علي شركه اعاده التمويل العقاري انشاء بنيه تحتيه الكترونيه لتبادل البيانات والمعلومات بينها وبين البنك المركزي والممولين العقاريين. لا يجوز لاي شخص طبيعي او اعتباري استعمال اسم "الشركه السعوديه لاعاده التمويل العقاري" او اي اسم مماثل او ما يدل علي معناه. عند دعم منتج تمويل عقاري اسكاني من خلال الممولين العقاريين يلتزم الداعم باعداد وصف لكل منتج، وذلك بغرض التاكد من عدم مخالفات سياسات الايتمان واداره المخاطر وسلامه التعاملات، ويتضمن الوصف ما ياتي: 1. | معايير الاستحقاق. 2. | مقدار الدعم. 3. | سبل التمويل. 4. | اي معلومات اخري يحددها البنك المركزي بحسب نوع المنتج. 1. | علي الممول العقاري الالتزام في تعامله مع منتج التمويل العقاري الاسكاني المدعوم بجميع قواعد الايتمان التي يقررها البنك المركزي. 2. | علي الممول العقاري الحصول علي خطاب من البنك المركزي يتضمن عدم ممانعته بشان منتج التمويل العقاري الاسكاني المدعوم المقترح قبل تقديمه لمستحقي الدعم، وفقا للاحكام التي يقررها البنك المركزي. لا يجوز للممول العقاري طرح منتجات تمويل عقاري اسكاني مدعومه الا بقرار من مجلس ادارته. يعمل بهذه اللايحه من تاريخ نشرها في الجريده الرسميه.