tree · classes · sources · search · improve
root / municipal_construction / real_estate

اللائحة التنفيذية لنظام المساهمات العقارية

rega_gov_sa · executive_regulation · processed · 48 chunks

document_type=executive_regulation entity=document_number:م/18 entity=legal_basis:royal_decree:18 language=ar taxonomy_l1=municipal_construction taxonomy_l2=real_estate validity_confidence=0.0
الماده الاولي

تنطبق معاني الالفاظ والعبارات المنصوص عليها في الماده (الاولي) من النظام علي اللايحه، يقصد بالعبارات الاتيه – اينما وردت في هذه اللايحه- المعاني المبينه امام كل منها، مالم يقتض السياق غير ذلك:

طالب الترخيص: المطور العقاري المتقدم بطلب ترخيص المساهمه العقاريه.

راس مال المساهمه العقاريه: الحصص النقديه والعينيه المقدمه للمساهمه العقاريه والمقسمه الي قيم متساويه.

اتفاقيه المساهمه: وثيقه بين المرخص له والمساهمين لاغراض المساهمه العقاريه.

الماده الثانيه

يكون مشروع التطوير العقاري الخاضع للترخيص -والمشار اليه في الماده (الاولي) من النظام- في حال اشترك فيه خمسه اشخاص فاكثر.

الماده الثالثه

تصنف المساهمات العقاريه حسب الحجم وفق الاتي:

ا- مساهمه صغيره يقل راس مالها عن خمسين مليون ريال.
ب- مساهمه متوسطه لا يقل راس مالها عن خمسين مليون ريال ولا يزيد عن ثلاث ميه مليون ريال.
ت- مساهمه كبيره يتجاوز راس مالها ثلاث ميه مليون ريال.

الماده الرابعه

لا يجوز الترخيص لعده مساهمات عقاريه علي ذات العقار خلال فتره واحده.

الماده الخامسه

 يجب ان يتخذ العقار محل المساهمه العقاريه احدي الصورتين الاتيتين:

 1- ان يكون حصه عينيه مسجله في المساهمه العقاريه.
 2- ان يكون مشتري لمصلحه المساهمه العقاريه.

الماده السادسه

 1- اذا كان العقار سيشتري لمصلحه المساهمه العقاريه، فيشترط ابرام اتفاقيه مع مالك العقار متضمنه التزامه بنقل ملكيه العقار للمساهمه العقاريه بعد صدور الترخيص.

 2-يجب علي مالك العقار نقل ملكيه العقار محل المساهمه العقاريه الي المساهمه العقاريه بعد صدور الترخيص وقبل الطرح وجمع الاموال، وينص في ضبط المبايعه علي ان البيع معلق علي شرط سداد المبلغ في الوقت المحدد.

3- يجوز الاشتراك في المساهمه العقاريه بحصه عينيه، بعقار يكون محلا لها، ويشترط في الحصه العينيه الاتي:

ا- ان تكون مملوكه للمساهم وقت تقديمها.

ب- ان تضمن في اتفاقيه المساهمه.

4- يجب علي المساهم نقل ملكيه العقار الي المساهمه العقاريه بعد حصولها علي الترخيص، خلال مده لا تتجاوز (خمسه) ايام عمل.

5- في حال عدم اكتمال طرح المساهمه وجمع الاموال فتعاد ملكيه العقار الي مالكه الاساس وفق خطاب من الهييه.

6- يجب ان يحتفظ المساهم بالحصه العينيه في السنه الاولي بكامل حصصه، ويجوز ان يتصرف في السنه الثانيه -وحتي انقضاء المساهمه العقاريه- بما لا يزيد علي (50%) من حصته في المساهمه العقاريه.

الماده السابعه

تنظم احكام طرح المساهمه العقاريه والاعلان عنها وتسويقها وجمع الاموال لها واصدار شهاداتها وتنظيم سجل المساهمين الخاص بها وفقا لتعليمات طرح شهادات المساهمات العقاريه الصادره عن هييه السوق الماليه.

اجراءات الترخيص
الماده الثامنه

يقدم طلب الترخيص الي الهييه وفقا للنموذج الذي تعده الهييه لهذا الغرض، مرفقا به الاتي:

1-شهاده من شركه مرخص لها بتقديم الخدمات الايتمانيه تتضمن سلامه السجل الايتماني لطالب الترخيص، علي الا يتجاوز تاريخ اصدار الشهاده (ثلاثه اشهر) من تاريخ تقديم الطلب.
2- رقم السجل العقاري او وثيقه تملك العقار محل المساهمه العقاريه ساريه المفعول ثابته سلامتها، قابله للتصرف بناء علي افاده من الجهه التي اصدرتها.
3- الموافقات النظاميه -بحسب الاحوال- من وزاره البلديات والاسكان او وزاره الطاقه او الهييه، او غيرها من الجهات المختصه وفق انظمتها.
4- دراسه جدوي اقتصاديه للمساهمه العقاريه باللغه العربيه معتمده من مكتب مرخص في المملكه، متضمنه البيانات الماليه والانشاييه والتسويقيه المقدره، والمصاريف الماليه والاداريه المتوقعه لجميع تكاليف التطوير لمشروع المساهمه، والمده المتوقعه لاتمامه، ومراحل التنفيذ، ومصادر التمويل المتوقعه، وحالات اضافه المبلغ الاحتياطي.
5- وصف محل المساهمه العقاريه.
6- تحديد راس مال المساهمه العقاريه.
7- نموذج اتفاقيه المساهمه.
8- الاتفاقيه مع الاستشاري الهندسي تشمل الالتزامات والمهام المناطه به.
9- الاتفاقيه مع المحاسب القانوني تشمل الالتزامات والمهام المناطه به.
10- الاتفاقيه مع مدير المساهمه العقاريه.
11- الاتفاقيه المبرمه مع مالك العقار وفق الماده (الخامسه) من اللايحه، ان وجدت.
12- تقييم العقار محل المساهمه العقاريه من ثلاثه مقيمين معتمدين.
13- تعيين مؤسسه سوق ماليه وفق تعليمات طرح شهادات المساهمات العقاريه الصادره عن هييه السوق الماليه.

الماده التاسعه

1- تدرس الهييه طلب الترخيص خلال مده لا تتجاوز (عشره) ايام عمل ولها عند الحاجه لاي بيانات او مستندات اضافيه تري ضرورتها، اشعار طالب الترخيص، وعليه استكمال ما يلزم خلال مده لا تتجاوز (ستين) يوما من تاريخ ابلاغه بذلك، وللهييه تمديدها لمده (ثلاثين) يوما اضافيه، والا عد الطلب مرفوضا.
2- تصدر الهييه موافقه مشروطه علي طلب الترخيص لاستكمال اجراءات الترخيص، او ترفض الطلب مع ذكر مسببات الرفض.
3- يستكمل طالب الترخيص – بعد الحصول علي الموافقه المشروطه علي طلب الترخيص - اجراءات طرح شهادات المساهمه العقاريه وفقا لتعليمات طرح شهادات المساهمات العقاريه الصادره من هييه السوق الماليه.
4- تصدر الهييه الترخيص -بعد استكمال ما ورد في الفقرتين (2) و(3) من هذه الماده-متضمنا البيانات التاليه:
ا- رقم الترخيص.
ب- اسم المرخص له.
ج- مده الترخيص.
د- اسم المساهمه العقاريه والبيانات الماليه والتخطيطيه للعقار.

الماده العاشره

تضع الهييه نموذجا لاتفاقيه المساهمه، علي ان يتضمن -بحد ادني- البيانات الاتيه:

1- بيانات اطراف الاتفاقيه.
2- اسم المساهمه العقاريه، ومقرها، وعنوان التواصل.
3- وصف محل المساهمه العقاريه.
4- مده المساهمه العقاريه واليه تمديدها.
5- مقدار راس مال المساهمه العقاريه.
6- المصاريف الماليه للمساهمه العقاريه.
7- اقتراح المبلغ الاحتياطي لراس مال المساهمه العقاريه، ان وجد.
8- مقدار الحصص النقديه والعينيه.
9- اليات تصرف المساهمين بحصصهم.
10- الاحكام المنظمه للاقتراض بضمان اموال المساهمه العقاريه واصولها.
11- عموله المرخص له نظير اتعابه.
12- اعداد القوايم الماليه والافصاحات الدوريه للمساهمين بشكل نصف سنوي، ومراجعتها بشكل سنوي.

الماده الحاديه عشره

يجوز -بناء علي طلب المرخص له قبل طرح المساهمه العقاريه- تعديل الترخيص باتباع الاجراءات المنصوص عليها في النظام واللايحه وتعليمات طرح شهادات المساهمات العقاريه الصادره عن هييه السوق الماليه، او الغاء الترخيص نهاييا؛ دون اخلال بالحقوق المترتبه قبل الالغاء.

احكام راس مال المساهمه العقاريه
الماده الثانيه عشره

في حال اشترطت الهييه اضافه مبلغ احتياطي الي راس مال المساهمه العقاريه -وفقا لما قضت به الماده (السابعه) من النظام-؛ فيكون التصرف بذلك المبلغ وفقا للشروط الاتيه:

1- ان يكون بموافقه الجمعيه.
2- ان يكون الغرض من التصرف هو التعامل مع مصاريف غير متوقعه وقت تحديد راس مال المساهمه العقاريه.
3- ابلاغ الهييه بالتصرف، ومقداره، خلال مده لا تتجاوز (5) ايام عمل من تاريخ موافقه الجمعيه علي التصرف.

الماده الثالثه عشره

1- في حال عدم التصرف في المبلغ الاحتياطي المشار اليه في الماده (السابعه) من النظام، او تم التصرف بجزء منه، فتكون اعادته الي المساهمين -بعد انقضاء المساهمه العقاريه- وفقا لحصه كل منهم في المبلغ الاحتياطي.
2- علي المرخص له -قبل التصرف بالمبلغ الاحتياطي لراس مال المساهمه العقاريه لمواجهه اي مصاريف اضافيه غير متوقعه- عرض ذلك علي الجمعيه للتصويت في شانها.

الماده الرابعه عشره

للمساهم التصرف بحصته في المساهمه العقاريه وفق الشروط الاتيه:

1- ان تضمن اتفاقيه المساهمه اليه التصرف.
2- ان يقيد التصرف وفق تعليمات طرح شهادات المساهمات العقاريه الصادره عن هييه السوق الماليه.

الماده الخامسه عشره

يجوز للمرخص له الاقتراض بضمان اموال المساهمه العقاريه او اصولها وفق الشروط التاليه:

1- ان تضمن اتفاقيه المساهمه امكان الاقتراض بضمان اموال المساهمه العقاريه او اصولها.
2- ان توافق الجمعيه علي الاقتراض.

3- الا يتجاوز مبلغ الاقتراض نصف راس مال المساهمه العقاريه.
4- ان تخصص الاموال المقترضه؛ لاغراض المساهمه العقاريه.
5- ان تحول الاموال المقترضه الي حساب الضمان مباشره.

الماده السادسه عشره

يجب الا تقل نسبه المرخص له في المساهمه العقاريه عن (5%) منها، وان يحتفظ لنفسه بملكيه هذه النسبه حتي انقضاء المساهمه العقاريه.

ممارسو نشاط المساهمات العقاريه واختصاصتهم
الماده السابعه عشره

يصنف ممارسو نشاط المساهمات العقاريه لدي الهييه، وهم كالاتي:

1- المرخص له.
2- مدير المساهمه العقاريه.
3- الاستشاري الهندسي.
4- المحاسب القانوني
5- المقيم المعتمد.

الماده الثامنه عشره

تصدر الهييه -بقرار من المجلس- الضوابط المنظمه لتاهيل وتصنيف ممارسي نشاط المساهمات العقاريه.

الماده التاسعه عشره

يشترط في مدير المساهمه العقاريه الاتي:

1- ان يتمتع بالخبره اللازمه لاداره المساهمه العقاريه.
2- الا يكون قد سبق ان ادين بجريمه مخله بالشرف او الامانه.
3- ان يجتاز برنامج ممارسه نشاط المساهمات العقاريه الذي اقرته الهييه.

الماده العشرون

يشترط في الاستشاري الهندسي الممارس لنشاط المساهمات العقاريه الاتي:

1- ان يكون معتمدا من الهييه السعوديه للمهندسين. 
2- ان يكون لديه خبره في مجال البناء والتشييد واداره المشاريع لا تقل مدتها عن (ثلاث) سنوات.
3- ان يجتاز برنامج ممارسه نشاط المساهمات العقاريه الذي اقرته الهييه.

الماده الحاديه والعشرون

يشترط في المحاسب القانوني الممارس لنشاط المساهمات العقاريه الاتي:

1- ان يكون معتمدا من الهييه السعوديه للمراجعين والمحاسبين.
2- ان يجتاز برنامج ممارسه نشاط المساهمات العقاريه الذي اقرته الهييه.
3- ان يكون مسجلا لدي هييه السوق الماليه في حال طرح شهادات المساهمات العقاريه طرحا عاما.

الماده الثانيه والعشرون

يشترط في المقيم المعتمد الممارس لنشاط المساهمات العقاريه الاتي:

1- ان يكون معتمدا من الهييه السعوديه للمقيمين المعتمدين.
2- ان يجتاز برنامج ممارسه نشاط المساهمات العقاريه الذي اقرته الهييه.

الماده الثالثه والعشرون

1- تعتمد الهييه متوسط القيمه بين تقارير تقييم العقار المعده من المقيمين المعتمدين.
2- يستبعد ويستبدل التقييم الذي يتجاوز فيه الاختلاف عن التقريرين الاخرين ما نسبته (10%) زياده او نقصا.

الماده الرابعه والعشرون

اختصاصات المرخص له ومسؤولياته هي:

1- تجهيز كل ما يلزم من متطلبات وموافقات لاصدار الترخيص وفق اشتراطات اللايحه.
2- تعيين مدير المساهمه العقاريه، والاشراف علي اعماله، وتمكينه من القيام بواجباته.
3- تعيين محاسب قانوني واستشاري هندسي للمساهمه العقاريه.
4- فتح حساب ضمان باسم المساهمه العقاريه في احد البنوك المرخص لها.
5- تنفيذ الصرف من حساب الضمان وادارته؛ بناء علي اجراءات الصرف.
6- ابرام العقود اللازمه لمصلحه المساهمه العقاريه.
7- الاقتراض بضمان اموال المساهمه العقاريه او اصولها وفق احكام النظام واللايحه.
8- بيع اصول المساهمه العقاريه وفق احكام النظام واللايحه.
9- ترؤس الجمعيه او تعيين من يمثله في رياستها.

الماده الخامسه والعشرون

يلتزم المرخص له بالاتي:

1- تعيين مؤسسه سوق ماليه مرخص لها؛ وذلك وفقا لتعليمات طرح شهادات المساهمات العقاريه الصادره عن هييه السوق الماليه.
2- الافصاح للمساهمين دون تاخير عن اي تطورات جوهريه في عمليات المساهمه العقاريه، او وضعها المالي، او كيانها التنظيمي، او ملكيتها.
3- عدم تلقي اي مبلغ ذي صله بالمساهمه العقاريه سواء بشكل نقدي او بايداع في حساب مصرفي خاص. وتكون جميع الايداعات في حساب الضمان فقط.
4- تقديم تقارير دوريه للمساهمين والهييه، بما في ذلك التقارير الفنيه والماليه واي تقارير اضافيه.

الماده السادسه والعشرون

علي الاستشاري الهندسي ان يؤدي عمله في الاشراف علي المشاريع وفقا لقواعد المهنه، وتكون مهماته وفق الاتي:

1- الاشراف والمتابعه لاعمال المساهمه العقاريه وفقا للمواصفات والمعايير الهندسيه والمتطلبات النظاميه والتصاميم الهندسيه، ووفق ما نص عليه العقد المبرم معه.
2- التدقيق والتصديق علي وثيقه الصرف.
3- ابلاغ الهييه عن اي مخالفات لاحكام النظام واللايحه.

الماده السابعه والعشرون

علي المحاسب القانوني ان يؤدي عمله في المشاريع وفقا لقواعد المهنه، وتكون مهماته وفق الاتي:

1- مراجعه المستندات الماليه اللازمه لعمليات الصرف علي المساهمه العقاريه، وتدقيقها.
2- التحقق من البيانات الماليه الخاصه بالمساهمه العقاريه، والتاكد من ان جميع اموال المساهمه العقاريه اودعت في حساب الضمان.
3- التدقيق والتصديق علي وثيقه الصرف.
4- اي مهمه اخري تتصل باختصاصاته وفقا لما تصدره الهييه من تعليمات.
5-ابلاغ الهييه عن اي مخالفات لاحكام النظام واللايحه.

الماده الثامنه والعشرون

اختصاصات مدير المساهمه العقاريه ومسؤولياته هي:

1- التحقق من ايداع جميع العوايد في حساب الضمان.
2- توزيع ارباح المساهمه العقاريه وفق احكام النظام واللايحه.
3- ابلاغ المرخص له والهييه عن اي حدث او تطور جوهري قد يؤثر علي المساهمه العقاريه.
4- مراجعه التقارير عن اعمال المقاول والاستشاري الهندسي والمحاسب القانوني في المساهمه العقاريه، وارشفتها.
5- الدعوه لعقد اجتماعات الجمعيه.
6- تنفيذ عمليات بيع اصول المساهمه العقاريه بناء علي تفويض المرخص له وبحسب الاجراءات المنصوص عليها في اللايحه.
7- رفع التقارير الدوريه لكل الاطراف المعنيه، الي كل من (الهييه، والجمعيه، والمرخص له).
8- مخاطبه الجهات فيما يتعلق بالمساهمه العقاريه.
9- اي مهمه اخري يكلفه بها المرخص له في حدود اعمال المساهمه العقاريه.

الماده التاسعه والعشرون

1- يجوز للمرخص له او الجمعيه عزل مدير المساهمه العقاريه ان اساء استخدام صلاحياته او اخل بتنفيذ التزاماته؛ وفق الاجراءات الاتيه:

ا- رفع طلب عزله الي الهييه مرفقا به الاسباب الداعيه الي ذلك.

ب- تبت الهييه في الطلب خلال مده لا تتجاوز (خمسه) ايام عمل.

2- يجوز للهييه ان تعزل مدير المساهمه العقاريه ان ثبتت مخالفته لاحكام النظام او اللايحه، علي ان تبلغ المرخص له بذلك.

3- علي المرخص له تعيين مدير للمساهمه خلال (خمسه) ايام عمل من تاريخ تبليغه بقرار الهييه بالموافقه علي عزل مدير المساهمه السابق.

الماده الثلاثون

1- يجب علي كل ممارسي نشاط المساهمات العقاريه، الافصاح للجمعيه عن اي مصلحه مباشره او غير مباشره، او التي تنطوي علي تعارض مصالح قايم او محتمل لهم او لاي من اقاربهم حتي الدرجه الرابعه في اي مشروع او اتفاق يعقد مع المساهمه العقاريه. ويكون باطلا اي تصرف مخالف لاحكام هذه الماده.
2- لا يجوز للمرخص له ومدير المساهمه العقاريه الاشتراك في التصويت علي قرارات الجمعيه، التي لاي منهما فيها مصلحه مباشره او غير مباشره او التي تنطوي علي تعارض مصالح قايم او محتمل.
3- يجوز لكل ممارسي نشاط المساهمات العقاريه -بعد الحصول علي موافقه الجمعيه- اكمال الاجراءات التي تنطوي علي تعارض مصالح.
4- يكون كل ممارس نشاط المساهمات العقاريه -بحسب الاحوال - مسؤولا عن الاثار المترتبه علي التعارض بين مصالحه الخاصه ومصالح المساهمه العقاريه؛ اذا لم يفصح للجمعيه عنه، ولا يخل ذلك باي عقوبه اشد يقضي بها نظام اخر.

جمعيه المساهمين
الماده الحاديه والثلاثون

اختصاصات الجمعيه هي:

1- الموافقه علي الغاء الترخيص وتصفيه المساهمه العقاريه او بيعها.
2- الموافقه علي تعديل اتفاقيه المساهمه.
3- اعتماد القوايم الماليه للمساهمه العقاريه.
4- التصويت علي عزل مدير المساهمه العقاريه.
5- الموافقه علي التصرف بالمبلغ الاحتياطي لراس مال المساهمه العقاريه.
6- الموافقه علي الاقتراض بضمان اموال المساهمه العقاريه او اصولها.

الماده الثانيه والثلاثون

وسايل التقنيه الحديثه لحضور اجتماعات الجمعيه هي كل وسيله اتصال معتمده وفق (نظام التعاملات الالكترونيه) الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/18 وتاريخ 1428/03/08ه وتعديلاته.

الماده الثالثه والثلاثون

يجب -عند الدعوه الي عقد اجتماع الجمعيه- وضع الاجراءات اللازمه للتحقق من هويه المساهم الذي يصوت من خلال وسايل التقنيه الحديثه والمساهم الحاضر في اجتماع الجمعيه، وعن احقيته في التصويت علي اي من بنود الاجتماع، ومن ذلك الدخول من خلال منصه النفاذ الوطني.

توزيع الارباح وتصفيه المساهمه العقاريه
الماده الرابعه والثلاثون

1-تتكون الارباح القابله للتوزيع من صافي دخل المساهمه مخصوما منه جميع المبالغ التي يتم تجنيبها الي الاحتياطي المخصص لاغراض محدده في اتفاقيه المساهمه - ان وجد -.
2-يجوز للمساهمه العقاريه توزيع ارباح مرحليه ناتجه عن متحصلات البيع علي مساهميها بشكل نصف سنوي او ربع سنوي، اذا نصت اتفاقيه المساهمه علي جواز ذلك، بعد استيفاء المتطلبات التاليه:
ا- موافقه جمعيه المساهمين.
ب- ان تكون المساهمه ذات ربحيه جيده ومنتظمه.
ج- ان يتوافر لديها سيوله معقوله وتستطيع ان تتوقع بدرجه معقوله مستوي ارباحها.
 د- ان يتوفر لدي المساهمه ارباح قابله للتوزيع وفقا لاخر قوايم ماليه مراجعه، كافيه لتغطيه الارباح المقترح توزيعها.
3-يجب علي مدير المساهمه ان يفصح للهييه والمساهمين فورا ومن دون تاخير عند اتخاذ قرار توزيع الارباح.

الماده الخامسه والثلاثون

في تنفيذ احكام الماده (السابعه والعشرون) من النظام، تسري الاحكام الاتيه:

1- يجب تقييم اصول المساهمه العقاريه من ثلاثه مقيمين مستقلين عن المرخص له، ومعتمدين وفقا لنظام المقيمين المعتمدين.
2- يجب عرض التقييم علي الجمعيه، للحصول علي موافقتها. وللجمعيه طلب اعاده التقييم بما لا يتجاوز مرتين.
3- الا تتجاوز المده بين تقرير التقييم وتاريخ البيع؛ (ثلاثه) اشهر.
4- تكون اجراءات البيع من خلال المرخص له او مدير المساهمه العقاريه، بحسب ما تنص عليه اتفاقيه المساهمه.

الرقابه والتفتيش والضبط
الماده السادسه والثلاثون

لمسؤول الضبط -في سبيل القيام باعمال التفتيش- اتخاذ اي من الاجراءات الاتيه:

1- فحص مقر المرخص له والوثايق والمشاريع المتعلقه بالانشطه المشموله بالنظام، واي من المستندات والوثايق والبيانات والسجلات والمرافق المتعلقه بالمساهمه العقاريه.
2- الحصول علي نسخ من اي ترخيص او تصريح او شهاده او سجل او وثيقه او غيرها.
3- التحفظ علي الوثايق والسجلات ونحوها.
4- التصوير باي من الوسايل المتاحه.

الماده السابعه والثلاثون

علي مسؤول الضبط -عند ضبط مخالفه- اعداد محضر متضمنا ما ياتي:

1- المعلومات والبيانات بما يشمل بيانات مسؤول الضبط وتاريخ التفتيش ووقته ومكانه.
2- بيانات المرخص له.
3- الوقايع بما يشمل ملخص ما قام به مسؤول الضبط.
4- رصد وقايع المخالفات ووصفها.
5- قايمه بما تم ضبطه او التحفظ عليه من اصول او مستندات او معلومات وغيرها.

الماده الثامنه والثلاثون

يحيل مسؤول الضبط محضر ضبط المخالفه الي لجنه النظر في مخالفات احكام النظام المنصوص عليها في الماده (الثالثه والثلاثين) من النظام.

الماده التاسعه والثلاثون

يصرف لمسؤول الضبط مكافاه قدرها ثلاثه رواتب اساسيه مرتبطه بتقييم الاداء.

الماده الاربعون

تنشر اللايحه في الجريده الرسميه، ويعمل بها من تاريخ العمل بالنظام.