moj_judicial_gov_sa · ruling · processed · 25 chunks
الحمد لله والصلاه والسلام علي رسول ﷲ اما بعد: فلدي الدايره التجاريه الثانيه وبناء علي القضيه رقم 5155 لعام 1440 ه المقامه من/ (...) هويه وطنيه (...) ضد/ شركه (...) غير ذلك (...) القاضي عبدﷲ بن ابراهيم اليوبي رييسا القاضي عبدالعزيز بن عيظه بن معيض المالكي عضوا القاضي فهد بن عبدالمحسن بن حمد الريس عضوا (الوقايع) تتلخص وقايع هذه الدعوي في ان المدعي اشتري من المدعي عليه عقارا والمدعي عليها هي المشغلي للبرج المباع حسب العقد بين الطرفين حتي تاسيس اتحاد ملاك ويطلب محاسبه المدعي عليه علي تشغيله للمرافق المشاعه ومبالغته في الرسوم المفروضه مقابل التشغيل وتعين حارس قضايي لتسير المنشاه وبقيد الدعوي بالقيد المنوه عنه اعلاه واحالته لهذه الدايره باشرت نظرها علي النحو الموضح بضبوطها وحاصله انه تم تحديد الجلسه الاولي لنظر النزاع وفيها وبسؤال وكيل المدعي عن دعوي موكله اجاب بانها علي وفق ماجاء في لايحه الدعوي المتضمنه قيام موكله بشراء عقار عباره عن وحده مكتبيه في (...) وهو يطلب اقاله المدعي عليها من منصبها اضافه الي مطالبته بتعيين خبير لتقدير القيمه الفعليه لاعمال الصيانه ، تسلمت وكيله المدعي عليها نسخه من لايحه الدعوي وباطلاعها عليها طلبت مهله للرد ثم طلبت الدايره من وكيل المدعي تقديم مرفقات القضيه مع حكم المحكمه العامه بعدم الاختصاص فاستعد بذلك وفي جلسه تاليه قدمت وكيله المدعي عليه مذكره مكونه من صفحتين تمثل اجابت موكلتها عن الدعوي والمتضمنه طلب رد الدعوي مع الزام المدعي بالتعويض واتعاب المحاماه ثم افهمت الدايره وكيله المدعي لتقديم العقد المتعلق بهذه الدعوي اضافه الي البينات فاستعدت بذلك في الجلسه القادمه . وفي جلسه تاليه قدم وكيل المدعي رده علي ورقتين تم ضمها في ملف القضيه كما قدم عقد البيع علي مطبوعات (...) كما قدم عقد بيع وحده مكتبيه كما قدم صوره لشيك مسحوب علي البنك (...) كما قدم خطاب موجهه من المدعي عليه الي المدعي والمتضمن طلب مصاريف الصيانه والاداره والتشغيل تم ارفاقه في ملف القضيه تسلم وكيل المدعي عليه نسخه منها وطلب اجلا للرد . وفي جلسه تاليه قدم وكيل المدعي عليها مذكره مكونه من صفحتين تمثل رد موكلته عما ورد في مذكره وكيل المدعي والمقدمه في الجلسه السابقه ثم عقب وكيل المدعي بطلب تعيين خبير هندسي لتحديد رسوم الصيانه والتشغيل ونسبه المدعي بناء علي ملكيته الجزييه في مبني المركز الرييسي للاعمال (...) وطلب الفصل في الدعوي. وفي جلسه تاليه وبحضور الطرفين افهمت الدايره بعد دراستها القضيه بان علي المدعي تحرير دعواه وتوضيحها وهل هي متعلقه بخصوص الحقوق العينيه المتعلقه بالعقار والمنازعه في الملكيه الشايعه وهل هناك ما يثبت ملكيه المرافق ولمن تعود وهل ملكيه موكله ثابته بموجب صك ام عقد ووبيان المنازعه في الاداره والتشغيل وهل المنشاه لديها اداره املاك وفي حال جمع عده طلبات بيان وجه الارتباط بينها فاستعد المدعي بذلك وافهم بتبادل المذكرات فقدم المدعي مذكره تتضمن (اولا: تحرير موضوع الدعوي: 1-تتلخص وقايع الدعوي في انه بتاريخ 24/ 02/ 1437ه اشتري موكلنا المدعي الوحده المكتبيه رقم (...) الكاينه بالمشروع المملوك للمدعي عليها علي طريق (...) بحي (...) علما بان الوحده المباعه علي موكلنا المدعي تعد جزء من عدد كبير من الوحدات التي يتخللها مناطق مملوكه ملكيه مشاعه فيما بين مالكي الوحدات وقد حددت الماده السابعه من عقد البيع المساحات المشتركه بالمشروع حيث نصت بان " "المساحات المشتركه " ومنها علي سبيل المثال لا الحصر الممرات، المناور، الحدايق بما فيها الحديقه علي سطح مبني الخدمات، مواقف السيارات الموجوده بالمشروع ومبني الخدمات، المصاعد الموجوده في المشروع، فيما عذل المصاعد المباعه في البرج الشرقي، الردهه (اللوبي) بالبرج الغربي، سطح البرج الشرقي والبرج الغربي، الجدران الخارجيه، مداخل المشروع، ارتدادات المشروع، اجهزه وانظمه التشغيل، المخارج الخاصه والمداخل الكاينه بالمشروع". "المرفق-1-نسخه صك حكم اثبات ملكيه عقار" 2-ووفقا لما نصت عليه الماده الثامنه من عقد البيع فقد اشترطت المدعي عليها علي موكلنا وباقي الملاك تعيين نفسها لاداره وصيانه وتشغيل المساحات المشتركه الي حين افراغ الوحدات للملاك وتاسيس اتحاد الملاك علي ان يفرض علي كل مالك رسوم سنويه مقدارها 158 ريال سعودي لكل متر مربع. . 3-وقد اساءت المدعي عليها ادارتها المساحات المشتركه في المشروع اسوء حيث انها: ا- استغلت وضعها القانوني في اداره المشروع واستباحت رفع قيمه رسوم الصيانه للمتر المربع الواحد الي ما يزيد عن ضعفي المبلغ المتفق عليه في عقود البيع المبرمه بينها وبين مالكي الوحدات دون ان تقدم اي سند مقبول علي فرضها الزياده المذكوره. حيث قامت برفع قيمه رسوم الصيانه للمتر المربع الواحد حتي وصلت في تاريخ 29/ 02/ 2020م الي مبلغ مقداره 345 ريال سعودي للمتر المربع الواحد؛ علما انه وحتي تاريخه لم يتم تاسيس اتحاد الملاك نظرا لعدم اكتمال عمليه فرز وافراغ الوحدات العقاريه بالمشروع؛ ب- امتنعت عن الافصاح لموكلنا وغيره من الملاك عن قيمه العقود المبرمه بينها وبين الشركات المشغله في المشروع رغم تكرار الطلب؛ ت- استغلت المساحات المشتركه في المشروع كتاجيرها للغير دون اذن مسبق او اخطار لموكلنا او باقي الملاك ودون تقديم اي سند بقيمه الدخل الناتج عن استغلالها لهذه المساحات؛ ث- استغلت نفوذها الناتج عن ادارتها المشروع بمحاباتها لشركات شقيقه علي الوجه الذي اضاف لمصلحتها الشخصيه علي حساب الملاك، حيث قامت المدعي عليها علي سبيل المثال لا الحصر ؛ ووفقا لما تنص عليه الماده الثامنه من عقد البيع؛ بتكليف/ شركه (...) لتولي مهمه اداره وتشغيل وصيانه المساحات المشتركه في المشروع وقد اكتشف موكلنا بعد التعاقد بان الشركه المذكوره مملوكه في الاصل وبنسبه 100? للمدعو/ (...) وهو احد ابناء الشركاء المؤسسين للشركه المدعي عليها، علما ان تعاقد المدعي عليها هذا فيه مخالفه صريحه لمقتضي الماده الخامسه والعشرون من اللايحه التنفيذيه لنظام ملكيه الوحدات العقاريه والتي تنص علي انه " يجب ان يؤدي المدير اعماله بامانه واخلاص، وان يراعي مصالح العقار المشترك او المجمع العقاري -بحسب الاحوال- والا يترتب علي تلك الاعمال تعارض في المصالح" وعلما ان الماده الحاديه عشر بعد الميتين من نظام الشركات السعودي قد جرمت تصرف المدعيه عليها هذا حيث تنص الماده علي الاتي " يعاقب بالسجن مده لا تزيد علي خمس سنوات وبغرامه لا تزيد علي (5.000.000) خمسه ملايين ريال، او باحدي هاتين العقوبتين:... كل مدير او مسؤول او عضو مجلس اداره يستعمل اموال الشركه استعمالا يعلم انه ضد مصالح الشركه لتحقيق اغراض شخصيه او لمحاباه شركه او شخص او الانتفاع من مشروع او صفقه له فيها مصلحه مباشره او غير مباشره.و ...كل مدير او مسؤول او عضو مجلس اداره يستعمل السلطات التي يتمتع بها او الاصوات التي يحوزها بتلك الصفه، استعمالا يعلم انه ضد مصالح الشركه؛ وذلك لتحقيق اغراض شخصيه او لمحاباه شركه او شخص او الانتفاع من مشروع او صفقه له فيها مصلحه مباشره او غير مباشره". "المرفق-2-مستخرج سجل المدعي عليها" "المرفق-3-مستخرج سجل شركه (...) التي كلفت من قبل المدعي عليها لتولي اداره المناطق المشتركه بالمشروع"1-انه فيما يخص استفسار الدايره حال كانت هذه الدعوي متعلقه بخصوص الحقوق العينيه المتعلقه بالعقار والمنازعه في الملكيه الشايعه، عليه نجيب بانه لا يوجد اي نزاع فيما يخص الملكيه الشايعه حيث ان الهدف من التقدم بالدعوي هو محاسبه المدعي عليها علي سوء ادارتها المساحات المشتركه بالمشروع كما سبق ان اوضحنا. 2-اما فيما يخص استفسار الدايره عن مالك المرافق؛ فكما اوضحنا بانها مملوكه ملكيه مشاعه فيما بين مالكي الوحدات العقاريه بالمشروع الا انها تحت يد وتصرف المدعي عليها التي اشترطت علي الملاك ادارتها المساحات المشتركه الي حين تاسيس اتحاد الملاك (الذي لم يؤسس حتي تاريخه). 3-اما فيما يخص اثبات تملك موكلنا المدعي للوحده المكتبيه رقم (...) الكاينه بالمشروع؛ فنود ان نحيط فضيلتكم بان ملكيه موكلنا المدعي مثبته بموجب عقد بيع ومثبته ايضا بموجب صك حكم صادر عن المحكمه العامه بجده. "المرفق-1-صك حكم اثبات ملكيه عقار". 4-اما فيما يخص توجيه الدايره بتوضيح سبب النزاع في الاداره والتشغيل، فان سبب النزاع ينحصر في النقاط الوارده في الفقره 3 من البند السابق (اولا) والتي وضحنا من خلالها مخالفه المدعي عليها لنظام ملكيه الوحدات العقاريه السعودي ونظام الشركات السعودي اضافه الي ارتكابها العديد من التعديات الاخري في حق موكلنا المدعي وباقي مالكي الوحدات بالمشروع. 4-اما فيما يخص سؤال الدايره عن اداره الاملاك، فكما اوضحنا فان المدعي عليها قد عينت نفسها لاداره المساحات المشتركه بالمشروع الي حين تاسيس اتحاد الملاك وان اتحاد الملاك لم يؤسس حتي تاريخه نظرا لعدم انتهاء المدعي عليها من اجراءات الفرز والافراغ حتي تاريخه. ثالثا: الطلبات: لما سبق، ولقوله تعالي "ان ﷲ يامر بالعدل والاحسان"، ولقوله سبحانه "ولا تعتدوا ان ﷲ لا يحب المعتدين"، نطلب من فضيلتكم: اولا: تعيين خبير للافاده حول القيمه التقريبيه لاداره وتشغيل وصيانه المساحات المشتركه بالمشروع. ثانيا: الحكم باقاله المدعي عليها لانعدام امانتها وتعيين حارس يتولي مهمه اداره وتشغيل وصيانه المساحات المشتركه بالمشروع.. وفي جلسه تاليه وكيله المدعي عليها عن جوابها عن المذكره الالكترونيه فاجابت قايله لم اطلع علي المذكره واطلب مهله لذلك فجري افهامه بالاجابه في تبادل المذكرات الالكتروني خلال اسبوع من اليوم والا اتخذت الدايره الاجراء النظامي المتبع وفي جلسه تاليه وبحضور اطراف الدعوي وبسؤال المدعي عن عقد شراء الوحده السكنيه وما يتعلق باداره التشغيل والصيانه والحقوق الالتزامات المترتبه عليها هل هناك معترضين عليها ذكر بانه يطلب مهله لذلك وفي جلسه تاليه وفيها حضر الطرفين وبسؤال دعوي موكله وتحرير طلباته قرر بان موكله يطلب اولا: تعيين خبير للافاده حول القيمه التقريبيه لاداره وتشغيل وصيانه المساحات المشتركه بالمشروع. ثانيا: كف يد المدعي عليها عن اداره المبني لانعدام امانتها وتعيين حارس يتولي مهمه اداره وتشغيل وصيانه المساحات المشتركه بالمشروع ، وعليه قررت الدايره رفع الجلسه للمداوله. (الاسباب) فبناء علي ما تقدم من الدعوي والاجابه وبما الخلاف بين الطرفين يتعلق بحقوق متعلقه بعقار محدد وبما ان الدعوي في حقيقتها لا اختصاص للمحكمه التجاريه في النظر فيها نوعيا الا انه سبق صدور حكم من المحكمه العامه والقاضي بعدم اختصاصها بنظر الدعوي، وبناء علي الماده 78 من نظام المرافعات الشرعيه ولايحته التنفيذيه، وتحديدا في اللايحه 1/ب من ذات الماده ونصها: " ب - اذا رات عدم اختصاصها النوعي بنظر القضيه وانها من اختصاص محكمه اخري فتحكم بعدم الاختصاص، فاذا اكتسب الحكم الصفه النهاييه، فتحيلها الي المحكمه المختصه، وتلتزم المحكمه المحال اليها الدعوي بنظرها. "،وبما ان الخلاف بين الطرفين يتعلق باداره وتشغيل المنشاه العقاريه وبما العقد المبرم بين الطرفين اوضح ان الاداره والتشغيل تكون من مسؤوليه البايع حتي تكوين اتحاد الملاك وبما انه حتي تاريخه لم تتم اقامه اتحاد الملاك ولذا فلمتضرر من التعسف في اتخاذ اللجوء للقضاء للتظلم من الاجراءات او الرسوم وبما ان من شرايط الاستمرار في الدعوي تحريرها وتفصيلها تفصيلا بينا وبما المدعي جري سؤاله عن دعواه وتحريرها بعد اعاده تشكيل الدايره اكثر من مره وبما ان المدعي لم يبين القيمه العادله التي يراها للرسوم المفروضه مقابل خدمات الاداره والتشغيل وطلب ان تندب الدايره جهه لتقديرها ولم يبين هل دفعت هذه الرسوم ويطلب استرداها ومقدار المبالغ التي يطلب استرادها ، كما لم يبين التصرفات التي يطلب بموجبها ان يتم عزل البايع عن اداره التشغيل للمبني مما تنتهي معه الدايره الي الحكم الوارد بمنطوقها فيما يخص المحاسبه واما عن مطالبته تعين الحراسه القضاييه فلم يثبت للدايره ضررا لا يمكن تداركه ومسوغا لعزل المدعي عليها عن الاداره والتشغيل وتعين حارسا قضاييا للقيام بمهام الاداره والتشغيل وبما انه لم يثبت للدايره خطرا عاجلا يستوجب اقامه حارس قضايي علي البرج للقيام باعمال الاداره والتشغيل لذا فان الدايره تنتهي فيما يخص هذا الطلب الي الحكم الوارد بمنطوقها وبه تقضي (منطوق الحكم) حكمت الدايره بما يلي : اولا عدم قبول الدعوي فيما يخص المحاسبه لما هو موضح بالاسباب. ثانيا رفض طلب المدعي اقامه حراسه قضاييه لما هو موضح بالاسباب . عضو عبدالعزيز بن عيظه بن معيض المالكي عضو فهد بن عبدالمحسن بن حمد الريس رييس الدايره عبدﷲ بن ابراهيم اليوبي الحمد لله والصلاه والسلام علي رسول ﷲ اما بعد: فلدي دايره الاستيناف الثالثه وبناء علي القضيه رقم 2699 لعام 1442 ه المقامه من/ (...) هويه وطنيه (...) ضد/ شركه (...) غير ذلك (...) القاضي محمد بن بخيت بن سعد المدرع القحطاني رييسا القاضي سعدي بن محسن الزهراني عضوا القاضي عبدالعزيز بن علي بن غرم ﷲ الغامدي عضوا (الوقايع) بما ان وقايع هذه الدعوي بالقدر اللازم للفصل فيها قد اوردها الحكم الصادر عن الدايره الثانيه بالمحكمه التجاريه بجده ، فان دايره الاستيناف تحيل اليه منعا للتكرار ، وتتلخص في طلب وكيل المدعيه محاسبه المدعي عليه علي تشغيله للمرافق المشاعه ومبالغته في الرسوم المفروضه مقابل التشغيل وتعيين حارس قضايي لتسير المنشاه. وباحاله القضيه لدايره الاستيناف الثالثه بالمحكمه التجاريه بجده حددت لنظرها جلسه 09/09/1442ه المنعقده عن بعد والمبلغ بها اطراف الدعوي اطلعت الدايره علي الحكم وعلي الاعتراض المقدم عليه. (الاسباب) وحيث اطلعت هذه الدايره علي اوراق القضيه والحكم الصادر فيها والاعتراض المقدم عليه فاستبان لها ان الاعتراض قد قدم خلال الاجل المحدد نظاما ومن ثم فهو مقبول شكلا. اما من حيث الموضوع فانه لم يظهر لهذه الدايره من خلال الاعتراض علي الحكم ما يوجب الملاحظه عليه وتنتهي الي تاييده محمولا علي اسبابه. (منطوق الحكم) حكمت الدايره بقبول الاعتراض شكلا ورفضه موضوعا وتاييد حكم الدايره الثانيه بالمحكمه التجاريه بجده الصادر بتاريخ 12/07/1442ه في القضيه رقم 5155 لعام 1440ه القاضي بما يلي: اولا : عدم قبول الدعوي فيما يخص المحاسبه لما هو موضح بالاسباب. ثانيا : رفض طلب المدعي اقامه حراسه قضاييه. وبﷲ التوفيق. عضو عبدالعزيز بن علي بن غرم ﷲ الغامدي عضو سعدي بن محسن الزهراني رييس الدايره محمد بن بخيت بن سعد المدرع القحطاني