نظام المساهمات العقارية

uqn_gov_sa · law · processed · 15 chunks
date_gregorian=2023-07-21 date_hijri=1445-01-03 document_type=law entity=format:text/html language=ar taxonomy_l1=municipal_construction taxonomy_l2=real_estate validity_confidence=0.0
تعريفات واحكام عامه لغرض تطبيق هذا النظام، يقصد بالعبارات والالفاظ الاتيه -اينما وردت فيه- المعاني المبينه امام كل منها، ما لم يقتض السياق غير ذلك: النظام: نظام المساهمات العقاريه. اللايحه: اللايحه التنفيذيه للنظام. الهييه: الهييه العامه للعقار. المجلس: مجلس اداره الهييه. الرييس: الرييس التنفيذي للهييه. المساهمه العقاريه: مشروع تطوير عقاري يشترك فيه مجموعه من الاشخاص لاجل تحقيق منفعه، ويكون ذلك بتملك عقار وتطويره الي سكني او تجاري او صناعي او زراعي وغير ذلك، ثم بيع وانهاء المساهمه، ولا يشمل ذلك الصناديق الاستثماريه العقاريه. المساهم: الشخص الذي يملك حصه مشاعه في المساهمه العقاريه. الترخيص: ترخيص مساهمه عقاريه يصدر من الهييه. المرخص له: الشخص الحاصل علي الترخيص. مدير المساهمه العقاريه: الشخص المعين لاداره المساهمه العقاريه. حساب الضمان: الحساب المصرفي الخاص بالمساهمه العقاريه. سجل المساهمين: سجل تقيد فيه اسماء المساهمين وحصصهم واي تغيير يحدث في ملكيه حصصهم. الجمعيه: جمعيه المساهمين. يهدف النظام الي تنظيم نشاط المساهمات العقاريه، والي رفع مستوي الشفافيه والافصاح فيه، والي حمايه حقوق جميع اطراف المساهمه العقاريه. دون اخلال باختصاصات الجهات الحكوميه الاخري، تتولي الهييه تنظيم نشاط المساهمات العقاريه وفقا لما يحدده النظام واللايحه، ولها علي وجه خاص ما ياتي: 1- اصدار الترخيص وتعديله والغاؤه، وتحدد اللايحه الشروط والمتطلبات والاجراءات اللازمه لذلك. 2- تصنيف المساهمات العقاريه بحسب الحجم او النوع او الموقع، ووضع الشروط والمتطلبات الملايمه والمدد الزمنيه للمساهمه العقاريه بحسب تصنيفها. 3- وضع شروط تاهيل وتصنيف المطورين العقاريين لغرض طرح المساهمات العقاريه. 4- وضع شروط تاهيل وتصنيف ممارسي نشاط المساهمات العقاريه. 5- وضع اسس تحدد استحقاقات المرخص له نظير اتعابه، وما يتقاضاه من عمولات. 6- الرقابه والاشراف علي المساهمات العقاريه. وللهييه الاستعانه باي جهه حكوميه اخري او بالقطاع الخاص؛ للقيام باي مهمه مسنده اليها بموجب النظام او اللايحه. لا يجوز طرح المساهمه العقاريه ولا الاعلان عنها ولا تسويقها ولا جمع الاموال لها الا بعد موافقه هييه السوق الماليه والحصول علي ترخيص من الهييه -وفقا لاحكام النظام واللايحه- وذلك بعد التحقق مما ياتي: 1- ان يكون العقار محل المساهمه العقاريه مملوكا بموجب صك ملكيه ساري المفعول، ثابته سلامته، بناء علي افاده من الجهه التي اصدرته. 2- ان يكون العقار محل المساهمه العقاريه حاصلا علي الموافقات اللازمه لتطويره من الجهات المختصه، وذلك وفقا لما تحدده اللايحه. الترخيص والاشتراكات يجب ان يكون المرخص له مؤهلا ومصنفا من الهييه لممارسه نشاط المساهمات العقاريه وفقا لما تحدده اللايحه. يحدد راس مال المساهمه العقاريه، الذي علي اساسه يحتسب عدد الحصص ومقدارها من خلال التكلفه التقديريه من قبل جهه تقييميه مرخصه، بعد موافقه الهييه وهييه السوق الماليه وفقا لما تحدده اللايحه. للهييه اشتراط اضافه مبلغ احتياطي الي راس مال المساهمه العقاريه بما لا يتجاوز (١٥٪) من تكلفتها التقديريه، وذلك لمقابله اي مصاريف اضافيه غير متوقعه. ويكون التصرف بالمبلغ الاحتياطي بموافقه الجمعيه. وتحدد اللايحه الشروط اللازمه لذلك، وكيفيه اعادته للمساهمين في حال عدم التصرف به. يحق للمساهم الاشتراك في المساهمه العقاريه، بحصه عينيه او نقديه. وتحدد اللايحه نوع الحصه العينيه والشروط الواجب توافرها فيها. 1- يقسم راس مال المساهمه العقاريه الي حصص متساويه القيمه والحقوق، وتكون مسؤوليه المساهمين في حدود ما يملكون من حصص في المساهمه العقاريه. 2- تقوم هييه السوق الماليه بتنظيم سجل المساهمين الخاص بالمساهمه العقاريه. لا يجوز الاقراض من راس مال المساهمه العقاريه، ويجوز الاقتراض بضمان اموال او اصول المساهمه العقاريه علي ان يتم تضمين اتفاقيه المساهمه ذلك، وتحدد اللايحه الاشتراطات المنظمه لذلك. يكون صافي اصول المساهمه العقاريه من اصول ثابته نقديه وعينيه او حقوق لدي الغير؛ مملوكه للمساهمه العقاريه. وليس لدايني المساهمين او المرخص له او مدير المساهمه العقاريه اي حق في اموال المساهمه العقاريه او اصولها عدا ما يملكونه من الحصص في المساهمه العقاريه. 1- يجب الا تقل نسبه المرخص له في المساهمه العقاريه عن النسبه التي تحددها اللايحه، وان يحتفظ لنفسه بملكيه هذه النسبه حتي انقضاء المساهمه العقاريه. 2- يجوز لبقيه المساهمين في المساهمه العقاريه التصرف بحصصهم وفق الشروط التي تحددها اللايحه. اداره المساهمه العقاريه يكون المرخص له هو المسؤول عن جميع ما يتعلق بالمساهمه العقاريه تجاه المساهم والهييه وهييه السوق الماليه واي من الجهات الحكوميه ذات العلاقه والغير. وتحدد اللايحه اختصاصات المرخص له، وحدود مسؤولياته. مع مراعاه ما نصت عليه الماده (التاسعه عشره) من النظام، علي المرخص له الالتزام بالاشراف علي اعمال مدير المساهمه العقاريه، وتمكينه من القيام بواجباته. يفتح المرخص له حساب ضمان في احد البنوك المرخص لها باسم المساهمه العقاريه. وتضع الهييه بالتنسيق مع البنك المركزي السعودي الضوابط اللازمه لحساب الضمان. تقوم هييه السوق الماليه بتنظيم اصدار شهاده المساهمه العقاريه التي تثبت تملك المساهم حصه في المساهمه العقاريه. تكتسب المساهمه العقاريه الشخصيه الاعتباريه بصدور الترخيص من قبل الهييه، وتكون خاضعه لاحكام النظام واللايحه. يجب علي المرخص له تعيين محاسب قانوني واستشاري هندسي لكل مساهمه عقاريه. وتحدد اللايحه شروط ومتطلبات ومسؤوليات ومهمات واليه عمل كل منهما وما يترتب عليه فيما يتعلق بالمساهمات العقاريه. يدير المساهمه العقاريه مدير المساهمه العقاريه الذي يعينه المرخص له. وتحدد اللايحه اشتراطات ومتطلبات مدير المساهمه العقاريه وصلاحياته ومهماته ومسؤولياته. يحق للمرخص له وللهييه وللجمعيه عزل مدير المساهمه العقاريه وفق ما تحدده اللايحه في حال اساءته استخدام صلاحياته او اخلاله بتنفيذ التزاماته، ولا يخل ذلك باي عقوبه قد تفرض عليه جراء ذلك. دون اخلال بما نصت عليه الماده (الرابعه عشره) من النظام، لا يجوز للمرخص له ولا لمدير المساهمه العقاريه اتخاذ اي قرار او اجراء اذا كان هناك تعارض مصالح قايم او محتمل في هذا القرار او الاجراء. وتحدد اللايحه طريقه التعامل مع حالات تعارض المصالح. جمعيه المساهمين يكون للمساهمه العقاريه جمعيه تتشكل من جميع المساهمين المسجلين في سجل المساهمه العقاريه. وتحدد اللايحه اختصاصات الجمعيه. تنعقد اجتماعات الجمعيه بدعوه من المرخص له او مدير المساهمه العقاريه او مساهمين يمثلون (10%) من راس مال المساهمه العقاريه او بطلب من الهييه، ويحدد في الدعوه للاجتماع مكان انعقاده. يراس المرخص له -او من يمثله- الجمعيه، ويحق لجميع المساهمين حضور اجتماعات الجمعيه. لا يكون اجتماع الجمعيه (الاول) صحيحا الا اذا حضره مساهمون يمثلون ما لا يقل عن (ثلثي) راس مال المساهمه العقاريه، واذا لم يتوافر النصاب اللازم لعقد اجتماع الجمعيه (الاول)، وجهت الدعوه الي اجتماع (ثان) يعقد خلال الايام ال(خمسه عشر) التاليه للاجتماع (الاول)، ولا يكون الاجتماع (الثاني) صحيحا الا اذا حضره مساهمون يمثلون ما لا يقل عن (نصف) راس مال المساهمه العقاريه. وتصدر قرارات الجمعيه في الاجتماعين (الاول) و(الثاني) باغلبيه الحصص الممثله في الاجتماع، وفي حال تساوي الاصوات يعاد التصويت مره اخري. واذا لم يتوافر النصاب اللازم في الاجتماع (الثاني)، وجهت الدعوه الي اجتماع (ثالث) يعقد خلال الايام ال(سبعه) التاليه للاجتماع (الثاني)، ويكون الاجتماع صحيحا ايا كانت نسبه الحصص الممثله فيه بشرط الا يقل عدد الحضور عن (ثلاثه) اشخاص، وتصدر قرارات الجمعيه باغلبيه حصص الممثلين في الاجتماع. يجوز عقد اجتماعات الجمعيه والتصويت علي قراراتها؛ بواسطه وسايل التقنيه الحديثه التي تحددها اللايحه. انقضاء المساهمه العقاريه لا يجوز بيع اصول المساهمه العقاريه الا بعد تقييم الاصول من مقيمين معتمدين وفقا لنظام المقيمين المعتمدين، ووفقا لما تحدده اللايحه من اجراءات. ويعد باطلا اي تصرف ينطوي علي اخلال بما نصت عليه هذه الماده. يكون بيع اصول المساهمه العقاريه باحدي الطرق الاتيه: 1- البيع بمزاد علني. 2- البيع المباشر لكامل او لجزء من المساهمه العقاريه. 3- اي طريقه اخري تحددها اللايحه. دون اخلال بما نصت عليه الماده (السابعه عشره) من النظام تحتفظ المساهمه العقاريه بالشخصيه الاعتباريه بالقدر اللازم لتصفيتها، وتنقضي باحدي الحالات الاتيه: 1- بيعها وفقا لاحكام النظام واللايحه. 2- انقضاء المده المحدده لها ما لم تمدد وفقا لاحكام النظام واللايحه. 3- استحاله تحقق الغرض الذي اسست من اجله. 4- الغاؤها وفقا لاحكام النظام واللايحه. 5- صدور حكم قضايي نهايي بتصفيتها. يجب ان تودع جميع العوايد الماليه المتعلقه بالمساهمه العقاريه مباشره في حساب الضمان. المخالفات والعقوبات يتولي ضبط ما يقع من مخالفات لاحكام النظام او اللايحه موظفون من الهييه ومن اي جهه اخري تري الهييه الاستعانه بموظفيها، يصدر بتعيينهم قرار من الرييس بعد موافقه جهاتهم. ولمسؤولي الضبط دخول المواقع والمشاريع المتعلقه بالانشطه المشموله بالنظام بما فيها مقر المرخص له، وعليهم ضبط المخالفات والتحفظ علي المستندات والوثايق والادله المتعلقه بها وفقا لاجراءات الضبط الصادره عن الهييه ويكونون تحت اشراف الهييه، ولهم الاستعانه بالجهات الامنيه عند الحاجه. وتحدد اللايحه طريقه عملهم، وصلاحياتهم، ومكافاتهم. دون اخلال بما نصت عليه الماده (الخامسه والثلاثون) من النظام، يعاقب كل من يخالف ايا من احكام النظام او اللايحه بواحده او اكثر من العقوبات الاتيه: 1- الانذار. 2- ايقاف الترخيص مده لا تزيد علي (سنه). 3- الغاء الترخيص. 4- غرامه لا تزيد علي ( 10٫000٫000) عشره ملايين ريال. 5- منع المرخص له او مدير المساهمه العقاريه من القيام -مستقبلا- باي عمل مرتبط بالمساهمات العقاريه لمده لا تتجاوز (10) عشر سنوات. ويصدر المجلس جدولا يتضمن تصنيفا للمخالفات والعقوبات المقرره لها بناء علي ما نصت عليه هذه الماده. تكون بقرار من رييس الهييه لجنه او اكثر لا يقل عدد اعضايها عن ثلاثه ويسمي احدهم رييسا، ويكون من بينهم مستشار شرعي او نظامي؛ تتولي النظر في المخالفات وايقاع العقوبات المنصوص عليها في الماده (الثانيه والثلاثين) من النظام، وذلك بحسب نوع المخالفه المرتكبه وجسامتها ومدي تاثيرها، ويعتمد قرار اللجنه من رييس الهييه او من يفوضه بذلك. ويصدر الرييس قواعد عمل اللجنه وتحديد مكافات اعضايها. يجوز التظلم من قرار اللجنه المنصوص عليها في الماده (الثالثه والثلاثين) من النظام امام المحكمه الاداريه خلال (ستين) يوما من تاريخ الابلاغ بالقرار. دون اخلال باي عقوبه منصوص عليها في اي نظام اخر، يعاقب بالسجن مده لا تزيد علي (ثلاث) سنوات، كل من يخالف ايا من احكام المواد الاتيه: (الرابعه)، و(الحاديه والعشرون)، و(السابعه والعشرون)، و(الثلاثون)، من النظام، وتحال الي النيابه العامه؛ للتحقيق فيها، والادعاء فيها امام المحكمه المختصه. احكام ختاميه دون اخلال باختصاصات الهييه، تنظم هييه السوق الماليه بالاتفاق مع الهييه ما يتعلق بجمع الاموال لغرض طرح المساهمه العقاريه. يصدر المجلس اللايحه بالاتفاق مع هييه السوق الماليه، وذلك خلال (مايه وعشرين) يوما من تاريخ صدور النظام، ويعمل بها من تاريخ العمل به. ينشر النظام في الجريده الرسميه، ويعمل به بعد (مايه وعشرين) يوما من تاريخ نشره، ويلغي كل ما يتعارض معه من احكام.