حكم رقم 4630193991 - المحكمة العمالية

moj_judicial_gov_sa · ruling · processed · 60 chunks

الحمدلله والصلاه والسلام علي رسول الله اما بعد:
فلدي الدايره الرابعه عشره وبناء علي القضيه رقم 4571223839 لعام 1445ه
الوقايع:
تتحصل وقايع هذه الدعوي بالقدر اللازم لاصدار هذا الحكم بتقدم (المدعي اصاله – وكيل المدعي/ (...)، صاحب الهويه الوطنيه رقم (...)، بموجب الوكاله رقم (...)، بدعواه التي تمثلت في: (تعاقد المدعي مع المدعي عليه بتاريخ 1444/11/10ه الموافق 2023/05/30م علي ان يقوم المدعي عليه بتنفيذ خدمات للمدعي تتمثل ب(تاجير مستودع) خلال (2) سنتين هجريتين، بثمن اجمالي قدره (3,823,750.00) ثلاثه ملايين وثمان ميه وثلاثه وعشرون الفا وسبع ميه وخمسون ريال سعودي سدد منه (2,867,811.00) مليونان وثمان ميه وسبعه وستون الفا وثمان ميه واحد عشر ريال سعودي، وقد نفذت الخدمه بشكل جزيي وهو (سنه ونصف)، علما ان نشوء الحق كان بتاريخ 1445/08/11ه الموافق 2024/02/21م,، ونشا بسبب هذه العلاقه التجاريه (استحاله انتفاع المدعيه من المستودع بسبب اشتراط المديريه العامه للدفاع المدني اشتراطات جديده لترخيص المستودع وقد رفضت المدعي عليها تنفيذ تلك الاشتراطات والتي هي من التزامات المدعي عليها وفق العقد مما تسبب في عدم انتفاع المدعيه من العقد واستنادا علي الماده السادسه والماده السابعه للعقد فان المدعيه تطلب فسخ العقد واعتباره منقضيا بين طرفيه.). لذا اطلب الزام المدعي عليه بفسخ العقد المبرم والمشار اليه اعلاه، بسبب (استحال التنفيذ)، هذه دعواي. ولقد تم اللجوء الي المصالحه قبل قيد الدعوي في: مركز المصالحه (منصه تراضي))، وفي سبيل نظر الدعوي حددت الدايره عده جلسات، حيث حددت الدايره الجلسه التحضيريه في 26/10/1445ه المنعقده عن بعد وفيها حضر وكيل المدعيه/(...) بموجب الوكاله رقم (...) كما حضرت وكيله المدعي عليها/(...) بموجب الوكاله رقم (...)،وتشير الدايره الي انها افتتحت هذه الجلسه التحضيريه عبر الاتصال المريي، ولتحقق الدايره بما ورد في الماده (90) من اللايحه التنفيذيه لنظام المحاكم التجاريه وعن صحه التوزيع الداخلي افهمت الدايره الاطراف ان هذه الدعوي تقع في ولايه اختصاصها القضايي بناء علي الماده (16) من نظام المحاكم التجاريه كما رات الدايره ان هذه الدعوي -مبدييا- مقبوله شكلا وتحققت فيها شروط قبول الدعوي، ثم سالت الدايره وكيل المدعيه عن طلبه في هذه الدعوي قدم مذكره هذا نصها (صاحب الفضيله رييس الدايره التجاريه الرابعه عشر بالمحكمه التجاريه ب(...) سلمه الله
السلام عليكم ورحمه الله وبركاته،
فيما بين:
الموضوع/ لايحه دعوي.
وكاله عن المدعيه، اتقدم لفضيلتكم بلايحه دعوي موكلتي، وتتلخص فيما يلي:
اولا: الوقايع والاسباب:
1- بتاريخ 30/5/2023م، تعاقدت المدعيه مع المدعي عليها علي استيجار ثلاجه ومستودع رقم 2 بحي (...) بمدينه (...) (العين المؤجره)، لمده سنه تبدا من تاريخ 6/8/2023م وتنتهي بتاريخ 5/8/2024م، باجره سنويه قدرها (3.823.750) ثلاثه مليون وثمانمايه وثلاثه وعشرون الفا وسبعمايه وخمسون ريال شامله للقيمه المضافه، مرفق العقد، (مستند رقم 1 ) دفعت المدعيه من الاجره مبلغ (2.867.811) مليونان وثمانمايه سبعه وستون الفا وثمانمايه واحد عشر ريال، وتبقي مبلغ (955.939) تسعمايه وخمسه وخمسون الفا وتسعمايه وتسعه وثلاثون ريال، يمثل اجره الفتره من تاريخ 6/5/2024م الي تاريخ 5/8/2024م.
2- خلال فتره العقد اشترط الدفاع المدني اشتراطات لتجديد رخصه العين المؤجره، واعد تقرير من مكتب هندسي معتمد لدي الدفاع المدني بتلك الاشتراطات، مرفق التقرير (مستند رقم 2 )، وطلبت المدعيه من المدعي عليها استيفاء تلك الطلبات لتتمكن من الانتفاع بالعين المؤجر لان تلك الاشتراطات تقع علي عاتق المؤجر ولا يمكن للمستاجر الانتفاع بالعين المؤجره وممارسه النشاط واصدار بوليصات التامين وتخزين البضايع الا بموجب تلك الرخصه، لما نصت عليه الماده (2) من نظام اجراءات التراخيص البلديه والتي نصت علي لا تجوز ممارسه اي نشاط الا بعد الحصول علي ترخيص بلدي وترخيص من الجهه الحكوميه المختصه، وذلك بحسب حال كل نشاط، وفقا للانظمه واللوايح ، مرفق طلب المدعيه (مستند رقم 3 )، الا ان المدعي عليها ماطلت في تنفيذ تلك الاشتراطات، مما ادي الي فوات كامل المنفعه للمدعيه، وعليه فلا تستحق المدعي عليها اجره العين المؤجره عن الفتره المتبقيه من العقد من تاريخ 6/5/2024م الي تاريخ 5/8/2024م.
3- استنادا لما نصت عليه الفقره (3-1-7) من الماده السابعه من العقد، والتي نصت علي يعد هذا العقد منقضيا في الاحوال الاتيه: اذا اقتضت قرارات حكوميه تعديل انظمه البناء، مما ينتج عنه تعذر استخدام الوحدات الايجاريه طلبت المدعيه من المدعي عليها استلام العين المؤجره وفسخ العقد، مرفق اشعار المدعيه (مستند رقم 4 ) الا ان المدعي عليها رفضت ذلك بدون اي مستند شرعي او نظامي، مرفق رفض المدعي عليها (مستند رقم 5 ).
ثانيا: الطلبات:
لما تقدم، وبما ان رخصه الدفاع المدني هي رخصه لازمه لانتفاع المدعيه من العين المؤجره، حيث صدر تقرير من مكتب هندسي معتمد بتلك الاشتراطات، وبما ان تلك الاشتراطات من مسيوليات المدعي عليها التي رفضت تنفيذها بدون اي سبب شرعي او نظامي، وبما ان العقد نص من ضمن حالات انقضايه علي انه في حال تعذر استخدام العين المؤجره بسبب تعديل انظمه البناء بموجب قرارات حكوميه، ولما نصت عليه الفقره (2) من الماده (425) من نظام المعاملات المدنيه والتي نصت علي اذا ترتب علي عمل من جهه عامه نقص في الانتفاع بالماجور جاز للمستاجر طلب فسخ العقد او انقاص الاجره.. الخ ، ولما ترونه فضيلتكم من اسباب افضل فان المدعيه تطلب:
1- الحكم بانقضاء وانفساخ عقد الايجار الموحد ذا الرقم (...) وتاريخ 30/5/2023م، من تاريخ 30/4/2024م، المبرم بين المدعيه والمدعي عليها.
2- الحكم بالزام المدعي عليها باستلام العين المؤجره من المدعيه.
3- الحكم بالزام المدعي عليها بان تدفع للمدعيه ما تكبدته من مصاريف واتعاب محاماه وقدرها (50.000) خمسون الف ريال.
والله يحفظكم ويرعاكم،)
وبعرض الدعوي علي وكيله المدعي عليها قدمت مذكره هذا نصها (1: ما ذكرته المدعيه في دعواها بوجود اعطال او اعمال صيانه تمنعها من الانتفاع بالعين وان صيانه هذه الاعمال تقع من ضمن التزاماتنا التعاقديه فهذا غير صحيح، حيث اننا قمنا وبحضور ممثلين عن المدعيه وكذلك لجنه فنيه مختصه بمعاينه العين والاعيان المؤجره عليها للتاكد من صحه ادعاءاتها من عدمه، وتبين لنا وللجنه عدم صحه هذه الادعاءات، وان اعمال الصيانه الموجوده هي من الصيانه الاستهلاكيه التي تقع من ضمن التزامات المدعيه التعاقديه وليست من اعمال الصيانه التي تقع من ضمن التزاماتنا، الا ان المدعيه تريد التهرب من التزاماتها التعاقديه معنا كعادتها، حيث انها تستاجر منا مستودع وثلاجه ملاصقين لذات العين المؤجره لهم وقد تسببت المدعيه باهمالها في احداث الحريق بها واتلاف جميع محتوياتها حسب تقرير الدفاع المدني المرفق (مرفق صورته) مما عرضنا لخساره ملايين الريالات وتوجد دعوي مرفوعه منا ومنظوره عن طلب التعويض عن هذه الاضرار، علما بان المدعيه كانت ممتنعه عن سداد اجره العين المؤجره لها عن الدعوي المنظوره امام دايرتكم الموقره ودون سبب ما يقارب من ثلاث سنوات وقد تمكنا من ابرام مما دعانا الي رفع دعوي ضدها للمطالبه بالاجره وقد تمكنا من ابرام اتفاق صلح معها (مرفق صورته 2) وصدر عنها صك الصلح رقم4431009395 وتاريخ26/11/1444ه (مرفق صورته 3) وبهذه الاتفاقيه وهذا الصك اقرت المدعيه بامتناعها عن سداد الاجره دون سبب مشروع والتزمت بالسداد بعد عمل جدوله لها والزامها بالموافقه علي توثيق عقد الايجار عبر شبكه ايجار.
2: المدعيه لم تقدم ما يفيد انها تقدمت للدفاع المدني لاستخراج الرخصه او تجديدها وتم رفضها بسبب وجود اعمال تستلزم الصيانه او بسبب تعديل الاشتراطات حسب زعمها.
3: نطلب مهله للجواب تفصيلا علي دعوي المدعيه مع ارفاق المستندات)
وعليه رات الدايره حاجه القضيه الي ندب خبير لدراسه التعامل بين الطرفين والشخوص للموقع وبيان الاشتراطات اللازمه للحصول علي تراخيص السلامه اللازمه وبيان التزامات الطرفين في سبيل الحصول علي تراخيص السلامه اللازمه.
وبعض ذلك علي وكيل المدعيه اجاب لا مانع لدينا واتعهد بدفع الاتعاب علي ان يتحملها الخاسر في القضيه، وعليه قررت الدايره رفع الجلسه لاصدار القرار.
وفي الجلسه التي بتاريخ 18/11/1445ه المنعقده عن بعد حضر وكيل المدعيه بموجب الوكاله رقم (...) كما حضرت وكيله المدعي عليها بموجب الوكاله رقم (...)،وتشير الدايره الي عدم صدور تقرير الخبير وانه ما زال في مرحله: (تحت مراجعه اطراف الدعوي)، وعليه قررت الدايره رفع الجلسه لحين صدوره.
وفي الجلسه التي بتاريخ 03/12/1445ه المنعقده عن بعد حضر وكيل المدعيه بموجب الوكاله رقم (...) كما حضرت وكيله المدعي عليها بموجب الوكاله رقم (...)،وتشير الدايره الي صدور تقرير الخبير النهايي والذي توصل فيه الخبير الي (الاشتراطات التي يلتزم بها المستاجر تتمثل في عقود صيانه ولا يتوجب علي المستاجر انشاء انظمه كامله مثل نظام الاطفاء. تنفيذ نظام الاطفاء والمتطلبات الاخري اللازمه لاصدار تراخيص الدفاع المدني جميعها تعد من الاصلاحات الاساسيه للعقار والتي تكون ضمن مسؤوليات المؤجر (المدعي عليها) حسب ما ورد في عقد الايجار الفقره (2-5) كما توصل الي ان المدعي عليها قصرت في تنفيذ الاشتراطات الجديده الخاصه بالدفاع المدني مما ترتب عليه عدم امكانيه اصدار التراخيص اللازمه مستقبليا)
كما تشير الي تقدم وكيله المدعي عليها بمذكره نصت علي (نتقدم لفضيلتكم بخالص التحيه والتقدير، كما نتقدم لكم بمذكرتنا وهي كالتالي:
بدايه وقبل الخوض في الرد علي موضوع الدعوي، كان لزاما علينا ان نبحث في شكل الدعوي ومدي تحقق ولايه المحاكم التجاريه لنظر النزاع القايم من عدمه وهذا سيكون دفعنا الاصلي وكذلك النظر في صفه المدعيه، لذلك فاننا نستند علي الدفوع التاليه:
ا: رفع الدعوي من غير ذي صفه، وذلك لاختلاف رقم سجل المدعيه الموجود بالدعوي عن رقم السجل التجاري الموجود بعقد الايجار.
ب: عدم اختصاص المحاكم التجاريه بنظر الدعوي المرفوعه من المدعيه.
ج: اغفال الخبير النظر في الالتزامات المطلوبه من المدعيه لتجديد الترخيص حسب الثابت بعقد الايجار المبرم معها، فضلا عن القصور الشديد في التقرير.
د: وجود صلح سابق مع المدعيه قاطع للنزاع عن ذات العين المؤجره.
ه: ضروره النظر في تسليمنا العين بالحال التي كانت عليها حسب محضر الاستلام ووفقا لما نص عليه نظام المعاملات المدنيه، مما يستوجب ندب خبير لمعاينه العين وبيان حالتها مع الزام المدعيه بصيانتها واعادتها للحاله التي كانت عليها، وذلك كله قبل النظر في فسخ العقد.
و: رد دعوي المدعيه لعدم ثبوت موجبها.
واما دفعنا الاحتياطي سيكون ردا علي موضوع الدعوي، عليه فاننا ندفع بما يلي:
ا: اصليا: من حيث الشكل:
1: الدعوي مرفوعه من غير ذي صفه.
بمطالعه بيانات الدعوي المرفوعه من المدعيه تجدون فضيلتكم ان رقم السجل التجاري المرفوع به الدعوي هو (...) باسم شركه (...) المحدوده، وبالرجوع الي عقد الايجار المبرم مع المدعيه تجدون فضيلتكم ان رقم السجل التجاري للمدعيه هو (...) باسم شركه (...)المحدوده وهذا هو نفس رقم السجل الموجود بصك الصلح الصادر بدعوي سابقه عن ذات العين مع المدعيه، وهو ايضا نفس رقم السجل الموجود باتفاقيه الصلح المبرمه سابقا عن ذات العين مع المدعيه، وان كان النظام ووجود الصفه لا يتعارض مع تغيير اسم الشركه مع بقاء رقم السجل التجاري فعلي العكس تماما فان تغيير السجل التجاري يعني عدم وجود الصفه بعيدا عن اسم الشركه، كما اننا ندفع باختلاف الرقم الموحده للمدعيه والوارد بوكاله الوكيل الحاضر عنها عن الرقم الموحد الموجود بعقد الايجار المبرم بيننا، خاصه وانه لا يوجد ما يشير لوجود رقم السجل التجاري بالوكاله لمطابقته برقم السجل التجاري الموجود بالعقد، لذلك فاننا ندفع بعدم وجود صفه للمدعيه عملا بما نصت عليه الفقره (1) من الماده (76) من نظام المرافعات الشرعيه.
2: عدم اختصاص المحاكم التجاريه بنظر الدعوي المرفوعه من المدعيه:
تعلمون فضيلكم ان الدفع بعدم الاختصاص الولايي يكون في اي مرحله من مراحل الدعوي وتتصدي له المحكمه من تلقاء نفسها، وكما ترون فضيلتكم فان النزاع القايم ليس بين شريكين في شركه عقاريه لتختص به المحكمه التجاريه، وهذا يؤكده ما جاء بمحضر اجتماع لجنه دراسه انواع القضايا الوارده للمحاكم والدواير التجاريه المشكله بقرار مجلس القضاء الاعلي رقم (2826) وتاريخ 29 / 1 / 1439 ه (مرفق صورته)، حيث انه استقر العرف واحكام المحاكم علي ان الاعمال المتعلقه بالعقار مالم تكن بين شركاء فهي ليست من اختصاص القضاء التجاري وانما من اختصاص القضاء العام حتي ولو كان طرفا الدعوي تاجرين والدعوي بسبب اعمالهما التجاريه الاصليه والتبعيه او كان المدعي عليه تاجرا والدعوي بسبب اعماله التجاريه الاصليه او التبعيه حسب ما جاء بالمحضر المرفق صورته، واستنادا لما نصت عليه الفقره 1 الماده السادسه والسبعون من نظام المرافعات الشرعيه والتي نصت علي ان الدفع بعدم اختصاص المحكمه لانتفاء ولايتها او بسبب نوع الدعوي او قيمتها، او الدفع بعدم قبول الدعوي لانعدام الصفه او الاهليه او المصلحه او لاي سبب اخر، وكذا الدفع بعدم جواز نظر الدعوي لسبق الفصل فيها؛ يجوز الدفع به في اي مرحله تكون فيها الدعوي وتحكم به المحكمه من تلقاء نفسها ، وحيث جاء تعريف العقار حسب ما نصت عليه الفقره (1) من الماده (22) من نظام المعاملات المدنيه علي ان العقار كل شيء ثابت في حيزه لا يمكن نقله منه دون تلف او تغير في هييته، وما عدا ذلك فهو منقول ، ولكون المدعيه تستاجر منا مستودع ثابت الي باقي الاعيان المؤجره الثابته والتي تدخل في وصف العقار الوارد بالفقره المذكوره، مما يكون معه دفعنا بعدم اختصاص محكمتكم الموقره بنظر الدعوي ولاييا قد صادف صحيح النظام وجاء متفقا معه
ب: احتياطيا: من حيث الموضوع:
1: اغفال الخبير النظر في الالتزامات المطلوبه من المدعيه لتجديد الترخيص حسب الثابت بعقد الايجار المبرم معها، فضلا عن القصور الشديد في التقرير.
نفيدكم اننا نتمسك بعدم اختصاص القضاء التجاري نظر الدعوي ولاييا وانتفاء صفه المدعيه ولكن انفاذا لتوجيهات دايرتكم الموقره بالرد علي موضوع الدعوي فاننا نفيدكم بما يلي:
بمطالعه تقرير الخبير تجدون فضيلتكم انه لم يتطرق الي ايه التزامات تخص المدعيه وفقا لعقد الايجار المبرم معها، مما يعني عدم بذل العنايه الكافيه من الخبير للوصول الي مقصد دايرتكم الموقره من ندبه وهو اظهار الحق، حيث قدمنا للخبير ما يؤكد ان تجديد الترخيص ان كان له شروط فهي لا تقع علي عاتقنا فقط، وانما كذلك تقع علي عاتق المدعيه حسب النظام وحسب ما جاء بعقد الايجار، مما يؤكد ان التقرير به عوار و قصور شديد، حيث لم يتطرق الي التزامات المستاجر طبقا لعقد الايجار وبيان مدي التزامه باعمال الصيانه التي تكون جنبا الي جنب مع التزامات المؤجر، حيث خالف التقرير التزامات المستاجر في عقد الايجار، وذلك كالتالي:
نصت الماده الخامسه من عقد الايجار (التزامات المستاجر)
فقره رقم 19 - 1 - 5: الالتزام بتوفير الاشتراطات الاساسيه للجهات الحكوميه والرسميه وجميع الجهات المختصه فيما يخص المساعده في اصدار رخصه المحل.
ومن خلال هذه الماده الملزمه من العقد يتبين لفضيلتكم ضروره التزام المستاجر بتوفير الاشتراطات الاساسيه التي تساعد في ترخيص المحل، الا ان التقرير الصادر من الخبير اغفل النظر في واجبات والتزامات المستاجر طبقا لعقد الايجار وبيان مدي التزامه بها، فلم تقدم المدعيه ما يدل علي وجود صيانه دوريه من طرفها وكذلك لم تقدم ما يدل علي التزامها بالاشتراطات الاساسيه المساعده في اصدار رخصه المحل طبقا لعقد الايجار، وكذلك التقرير لم يتبين مدي التزام المدعيه بذلك، خاصه وان الوارد بتقرير الخبير هو التزامنا طوال مده الايجار بتنفيذ جميع الاشتراطات المطلوبه، فما المانع من الاستمرار في تنفيذ الاشتراطات من جانبنا!!!.
لذا نلتمس من دايرتكم الموقره اعاده ندب خبير بالدعوي وذلك لمعاينه العين وجميع الاعيان المؤجره للمدعيه وبيان حالتها مقارنه مع محضر الاستلام، وكذلك للتاكد من قيامها بواجباتها والتزاماتها بالرجوع لعقد الايجار ومطالعه بند التزامات المستاجر (البند الخامس الفقره 19 - 1 - 5) وتطبيق ذلك علي الطبيعه والزام المستاجر بتقديم المستندات الداله علي تنفيذ التزاماته وتوفير الاشتراطات الاساسيه طبقا للبند المذكور من عدمه.
2: بالاشاره الي ما جاء بدعوي المدعيه وطلبها فسخ عقد الايجار المبرم بيننا زعما منها بان هذا الطلب سببه استحاله تنفيذ العقد، فاننا ننوه بان طلبها فسخ العقد وحتي ولو مع استحاله التنفيذ حسب زعمها فان هذا كله لا يمنعها ولا يعني عدم التزامها بتسليمنا العين المؤجره وجميع الاعيان المؤجره لها بالحاله التي كانت عليها حسب محضر الاستلام، فضلا عن وجود اتفاقيه صلح صدر عنها صك صلح وتحدد فيه موعد انتهاء عقد الايجار في يوم 5 / 8 / 2024 م (مرفق صوره الاتفاقيه – مرفق صوره صك الصلح) عملا بقاعده من سعي في نقض ما تم من جهته فسعيه مردود عليه وهو الامر الذي معه نتمسك بوجود صلح سابق علي تاريخ رفع دعوي المدعيه وهو ملزم لجميع اطرافه.
اما عن التزامات المدعيه وان سلمنا جدلا بصحه دعواها المخالفه للحقيقه، فهي ملزمه برد العين وجميع الاعيان المؤجره لها واعادتها بالحاله التي كانت عليها حسب محضر الاستلام المؤرخ في 1 / 11 / 2015 م (مرفق صورته)، واما عن الزام المدعيه بتسليمنا العين وجميع الاعيان المؤجره بحاله كالتي كانت عليها فهذا منصوص عليه بعقد الايجار المبرم بيننا كما نص عليه بقوه النظام حسب ما جاء بنظام المعاملات المدنيه، واما عن التزامات المستاجر الوارده بعقد الايجار فهي كتالي:
الماده الخامسه من عقد الايجار (1 – 5) التزامات المستاجر:
4 – 1 – 5: يلتزم المستاجر بتسليم الوحدات الايجاريه للمؤجر عند انتهاء مده ايجار هذا العقد.
5 – 1 – 5: يلتزم المستاجر باستعمال الوحدات الايجاريه محل هذا العقد الاستعمال المعتاد له وطبقا للانظمه والاعراف والتقاليد المرعيه في المملكه العربيه السعوديه.
6 – 1 – 5: يلتزم المستاجر بالمحافظه علي الاجزاء والمرافق المشتركه التابعه للعقار المشتمل علي الوحدات الايجاريه المؤجره مثل دورات المياه المشتركه والاسطح ومخارج الطواري والمصاعد والسلالم والممرات وغيرها، وان يستعملها استعمالا صالحا للغرض المخصص لها.
7 – 1 – 5: يلتزم المستاجر بجميع تكاليف الصيانه الاستهلاكيه المعتاده المترتبه علي الانتفاع بالوحدات الايجاريه، فيما عد اعمال الصيانه المفصله في الماده السابقه.
9 – 1 – 5: يلتزم المستاجر باتخاذ الاحتياطات اللازمه لمنع تعرض الوحده الايجاريه وكافه ملحقاتها والمتواجدين فيها سواء من تابعيه او عملايه او زايريه لاي ضرر كان بسبب من اسباب القوه القاهره او ناتج عن انقطاع الكهرباء او المياه او اجهزه التكييف او اي خلل بالتجهيزات الميكانيكيه او الكهرباييه او اي عمليه احتيال او نصب او سرقه وخلافه.
11 – 1 – 5: يلتزم المستاجر بالمحافظه علي جميع التجهيزات الميكانيكيه والكهرباييه ومراعاه الاحمال الكهرباييه في المجمع وغيرها من التجهيزات التي وضعها المؤجر في الوحده الايجاريه والعقار.
19 – 1 – 5: الالتزام بتوفير الاشتراطات الاساسيه للجهات الحكوميه والرسميه وجميع الجهات المختصه فيما يخص المساعده في اصدار رخصه المحل.
هذا كله جزء من التزامات المستاجر في عقد الايجار المبرم بيننا مما يتعين معه التاكد من تحقق التزاماته قبل طلب فسخ العقد، مما يعني ضروره انتداب خبير لمعاينه جميع الاعيان المؤجره للمدعيه كون قرار تكليف الخبير الصادر بالجلسه السابقه اقتصر علي التاكد من توافر شروط الدفاع المدني لتجديد الترخيص دون النظر او التكليف لحاله العين والاعيان المؤجره.
واما عن التزامات المستاجر الوارده بنظام المعاملات المدنيه فقد اوجب علي المستاجر اعاده العين والاعيان المؤجره بالحاله التي كانت عليها عند الاستلام، حيث نصت الفقره 1 من الماده الثلاثون بعد الاربعمايه من نظام المعاملات المدنيه علي انه يلتزم المستاجر بان يحافظ علي الماجور محافظه الشخص المعتاد ، وكذلك ما نصت عليه الماده الثالثه والثلاثون بعد الاربعمايه من ذات النظام علي انه يلتزم المستاجر خلال مده الايجار بصيانه الماجور وفقا لما يقتضيه العرف، مالم يتفق علي خلاف ذلك ، واما ما نصت عليه الفقره 1 من الماده الخامسه والثلاثون بعد الاربعمايه من ذات النظام انه يلتزم المستاجر برد الماجور الي المؤجر عند انتهاء عقد الايجار بالحال التي تسلمه بها، ويستثني من ذلك ما يقتضيه الاستعمال المعتاد .
هذا كله جزء من التزامات المستاجر بموجب ما استقر عليه نظام المعاملات المدنيه وهو ملزم للجميع، لذا فكان يتعين علي المدعيه ان تحدد موعدا لتسليم العين وجميع الاعيان المؤجره لها بالحاله التي كانت عليها وقت استلامها لها وحسب محضر الاستلام المشار اليه بمذكرتنا، خاصه وان المدعيه ارسلت لنا اشعارا (خطاب) برقم 20247 / م وتاريخ 11 / 8 / 1445 ه الموافق 21 / 2 / 2024 م (مرفق صورته) وتعهدت بهذا الخطاب ان تسلمنا جميع الاصول الخاصه بنا والمسلمه لها بموجب محضر الاستلام المؤرخ في 1 / 11 / 2015 م عند تسليم العين المؤجره وفق الاصول والاعراف المتبعه في ذلك، مما يتعين معه وجوب ندب خبير بالدعوي وذلك لمعاينه جميع الاصول المملوكه لنا والعين والاعيان المؤجره للمدعيه وبيان عما اذا كانت بالحاله التي كانت عليها حسب محضر التسليم المذكور من عدمه، مع الزام المدعيه بتسليمها لنا بنفس الحاله المذكوره بمحضر الاستلام في حال جاءت المعاينه بما يفيد وجود اعطال او اضرار بالاصول والعين والاعيان المؤجره للمدعيه.
ومن جانبنا نؤكد ان هذه المذكره لا يفهم منها موافقنا نهاييا علي طلب المدعيه فسخ العقد، وانما هو من باب اظهار الحق ودفع الضرر الواقع علينا او المحتمل وقوعه، واستنادا لنص الفقره الاولي (1) من الماده الثالثه (3) من نظام المرافعات الشرعيه والتي نصت علي انه 1-لا يقبل اي طلب او دفع لا تكون لصاحبه فيه مصلحه قايمه مشروعه، ومع ذلك تكفي المصلحه المحتمله اذا كان الغرض من الطلب الاحتياط لدفع ضرر محدق او الاستيثاق لحق يخشي زوال دليله عند النزاع فيه وكذلك ما جاء في الفقرتين الاولي (1) والثانيه (2) من الماده الثالثه في اللايحه التنفيذيه لنظام المرافعات الشرعيه والتي نصتا علي الاتي:
3 / 1: تستظهر الدايره وجود مصلحه للطالب من جلب نفع او دفع ضرر، وترد ما لا مصلحه فيه، سواء اكان الطلب اصليا ام عارضا.
3 / 2: يقبل الطلب اذا كان غرض صاحبه منه دفع ضرر محدق تدل القراين المعتبره علي قرب وقوعه .
وحيث سبق و امتنعت المدعيه عن سداد الاجره المستحقه عليها دون سبب شرعي او نظامي وذلك عن الفتره من 1 / 1 / 2021 م الي تاريخ 5 / 8 / 2023 م وقد انشغلت ذمتها باجره قدرها سبعه ملايين ومايتين وتسعه وثلاثون الف ريال وسبعمايه وسته وتسعون هلله (7,239,796 ريال)، و نظرا لامتناع المدعيه عن سداد الاجره المستحقه عليها قمنا برفع دعوي ضدها نطالبها فيها بسداد الاجره وهذه الدعوي قيدت برقم 4470675526 وتاريخ 16 / 7 / 1444ه امام الدايره العامه الخامسه بالمحكمه العامه ب(...)، و بعد قيامنا برفع الدعوي المشار اليها تم الاجتماع بالمدعيه وتم التصالح معها بتاريخ 18 / 5 / 2023 م الموافق 18 / 10 / 1444 ه علي ان تقوم المدعيه بسداد الاجره المستحقه عليها بعد عمل جدوله لها علي عشر دفعات مع التزامها بتوثيق عقد الايجار الورقي مع تقليص مده الايجار لينتهي العقد بتاريخ 5 / 8 / 2024 م، وتم الاتفاق صلحا علي استمرار العمل بمحضر الاستلام المشار اليه بالفقره 7 من هذه المذكره بكامل محتوياته ومضمونه مما يعني استمرار وصف جميع الاعيان المؤجره للمدعيه بالحاله الجيده والصالحه للغرض المؤجره لاجله (مرفق اتفاقيه الصلح)، و بعد توقيع اتفاقيه الصلح تم رفع الاتفاقيه الي الدايره العامه الخامسه بالمحكمه العامه ب(...) وذلك لاثبات الصلح ولالزام المدعيه للعمل بموجبه، وصدر عنها الصك رقم 4431009395 وتاريخ 26 / 11 / 1444ه (مرفق صوره الصك)، وحيث ثبت بعقد الايجار الموثق بناء علي اتفاقيه وصك الصلح معاينه المدعيه لجميع الاعيان المؤجره معاينه نافيه لايه جهاله، وقبولها لها بالحاله التي عليها، وهذا ثابت حسب ما جاء بالماده الثانيه: محل العقد: والتي نصت علي ما يلي: اتفق المؤجر والمستاجر بموجب هذا العقد علي تاجير الوحده الايجاريه المحدده بالبند رقم (9) وفقا للشروط والاحكام والالتزامات المنصوص عليها في هذا العقد، ويقر المستاجر بمعاينته للوحده الايجاريه، وقبوله للتعاقد حسب الاوصاف المذكوره، وانها صالحه للنشاط التجاري المتفق عليه في البند رقم (10) ، و بعد صدور صك الصلح تم توثيق عقد الايجار عبر شبكه ايجار، عليه ولكون تكليف الخبير بالجلسه السابقه اقتصر علي بيان توافر اشتراطات الدفاع المدني فقط دون الالتفات لبيان حاله العين وجميع الاعيان المؤجره للمدعيه مع مطابقتها بمحضر الاستلام وعما اذا كانت بالحاله التي كانت عليها وقت الاستلام من عدمه، فضلا عن اننا نرفق لدايرتكم الموقره المذكره والتعقيب وجميع المستندات المقدمه منا للخبير والتي تؤكد التزامنا بجميع الاشتراطات المطلوبه مع المستندات الداله علي ذلك.
عليه فاننا نطلب من دايرتكم الموقره ما يلي:
اولا: اصليا:
ا: صرف النظر عن دعوي المدعيه لرفعها من غير ذي صفه وفقا لما هو مذكور من اسباب.
ب: صرف النظر عن الدعوي لعدم الاختصاص الولايي للقضاء التجاري بنظرها وفقا لما هو مذكور من اسباب.
ثانيا: احتياطيا:
ا: رد دعوي المدعيه لوجود صك صلح سابق علي تاريخ رفع الدعوي وتحدد به موعد انتهاء عقد الايجار في 5 / 8 / 2024 م وهي ملزم لجميع اطرافه.
ب: ندب خبير بالدعوي وذلك لمعاينه جميع الاصول المملوكه لنا والعين وجميع الاعيان المؤجره للمدعيه لبيان مطابقتها لمحضر التسليم المؤرخ في 1 / 11 / 2015 م من عدمه، مع الزام المدعيه بصيانتها واعادتها بالحاله التي كانت عليها حال جاءت المعاينه لتفيد بعدم صلاحيتها او وجود اعطال او اضرار بها، والزامها بتسليمنا العين المؤجره بالحاله التي كانت عليها، وذلك كله قبل البدء في نظر طلب فسخ العقد، وكذلك النظر في مدي التزام المدعيه بواجباتها المنصوص عليها بعقد الايجار، وبيان مدي التزامها بتوفير الاشتراطات الاساسيه للجهات الحكوميه والرسميه وجميع الجهات المختصه فيما يخص المساعده في اصدار رخصه المحل حسب ما نصت عليه الفقره (19- 1 – 5) من عقد الايجار، وذلك عملا بقوله صلي الله عليه وسلم لا ضرر ولا ضرار ، مع استعدادنا لتحمل اتعاب الخبير.
وتفضلوا بقبول وافر الاحترام والتقدير والسلام عليكم ورحمه الله وبركاته)
وعليه فان الدايره تري صلاحيه الفصل في القضيه وتقرر قفل باب المرافعه والنطق بالحكم.
الاسباب:
فبناء علي ما تقدم من الدعوي والاجابه ولما كان وكيل المدعيه حصر طلبه في فسخ العقد المبرم بين الطرفين بسبب (استحاله التنفيذ)، وفق التفصيل الوارد في الوقايع اعلاه.
وحيث قررت الدايره ندب خبير لدراسه التعامل بين الطرفين والشخوص للموقع وبيان الاشتراطات اللازمه للحصول علي تراخيص السلامه اللازمه وبيان التزامات الطرفين في سبيل الحصول علي تراخيص السلامه اللازمه، بحسبان ما نصت عليه الماده (108) من نظام الاثبات والذي انتهي في تقريريه الي: الاشتراطات التي يلتزم بها المستاجر تتمثل في عقود صيانه ولا يتوجب علي المستاجر انشاء انظمه كامله مثل نظام الاطفاء. تنفيذ نظام الاطفاء والمتطلبات الاخري اللازمه لاصدار تراخيص الدفاع المدني جميعها تعد من الاصلاحات الاساسيه للعقار والتي تكون ضمن مسؤوليات المؤجر (المدعي عليها) حسب ما ورد في عقد الايجار الفقره (2-5) كما توصل الي ان المدعي عليها قصرت في تنفيذ الاشتراطات الجديده الخاصه بالدفاع المدني مما ترتب عليه عدم امكانيه اصدار التراخيص اللازمه مستقبليا 
فان الدايره والحال ما تبين تري وجاهه ما خلص له الخبير وتنتهي الي امضاء التقرير وتضفي عليه الاعتبار فيما قرره وما وصل اليه من نتيجه، وتحيل اليه فيما يتعلق بالاجابه علي ملاحظات الاطراف.
ولا ينال من ذلك ما ذكرته وكيله المدعي عليها من مساله عدم الصفه فالثابت انعقاد الصفه للمدعيه بموجب عقد التاسيس الخاص بالمدعيه حيث ان المستاجر قد اندمج مع المدعيه، وتحيل الدايره الي فيما يتعلق بالاجابه علي الدفوع الاخري، وحيث ان المدعي عليها ملزمه بعمل الاشتراطات اللازمه للسلامه اضافه الي ما استحدثه الدفاع المدني وفق العقد بينهما، الامر الذي تنتهي معه الدايره الي فسخ العقد جزييا من تاريخ الاخطار المقدم من المدعيه.
واما ما يتعلق باتعاب الخبره ولكون المدعيه تكفلت بدفع اتعاب الخبره كامله، علي ان يتحملها الخاسر في نهايه القضيه، وحيث تبين انه حكم للمدعيه بكامل طلباتها فان الدايره تقرر تحمل المدعي عليها كامل الاتعاب بحسبان ما نصت عليه الماده (122) من نظام الاثبات.
الامر الذي تنتهي معه الدايره الي الحكم الوارد في المنطوق ادناه:
نص الحكم:
حكمت الدايره ب:
1-فسخ العقد محل الدعوي رقم: (2/(...)) والمؤرخ في: (2023/05/30) جزييا اعتبارا من تاريخ: 30/04/2024م والمبرم بين المدعيه: شركه (...) المحدوده، سجل تجاري رقم: (...) والمدعي عليها: مجموعه (...)، سجل تجاري رقم: (...).
2- الزام المدعي عليها:، مجموعه (...)، سجل تجاري رقم: (...). بان تدفع للمدعيه: شركه (...) المحدوده، سجل تجاري رقم: (...) مبلغا قدره: (6.900.00) سته الاف وتسعمايه ريال يمثل اتعاب الخبره، وبالله التوفيق، وصلي الله وسلم علي نبينا محمد وعلي اله وصحبه اجمعين.

الحمدلله والصلاه والسلام علي رسول الله اما بعد:
فلدي دايره الاستيناف الاولي وبناء علي القضيه رقم ٤٥٧١٢٢٣٨٣٩ لعام ١٤٤٥ه 
الوقايع:
بما ان وقايع هذه القضيه قد اوردها الحكم محل الاعتراض فان دايره الاستيناف تحيل اليه والي اسبابه منعا للتكرار، ومحل الدعوي انه تعاقد المدعي مع المدعي عليه علي ان يقوم المدعي عليه بتنفيذ خدمات للمدعي تتمثل ب(تاجير مستودع) خلال سنتين هجريتين، بثمن اجمالي قدره (٣,٨٢٣,٧٥٠.٠٠) ثلاثه ملايين وثمان ميه وثلاثه وعشرون الفا وسبع ميه وخمسون ريال سعودي سدد منه (٢,٨٦٧,٨١١.٠٠) مليونان وثمان ميه وسبعه وستون الفا وثمان ميه واحد عشر ريال سعودي، وقد نفذت الخدمه بشكل جزيي وهو (سنه ونصف)، ونشا بسبب هذه العلاقه التجاريه (استحاله انتفاع المدعيه من المستودع بسبب اشتراط المديريه العامه للدفاع المدني اشتراطات جديده لترخيص المستودع وقد رفضت المدعي عليها تنفيذ تلك الاشتراطات والتي هي من التزامات المدعي عليها وفق العقد مما تسبب في عدم انتفاع المدعيه من العقد. وخلص في طلبه الي الزام المدعي عليه بفسخ العقد المبرم، بسبب (استحال التنفيذ)، وقد اصدرت الدايره الابتداييه حكمها القاضي ب: ١-فسخ العقد محل الدعوي رقم: (...)والمؤرخ في: (٣٠ /٥/ ٢٠٢٣) جزييا اعتبارا من تاريخ: ٣٠ /٠٤/ ٢٠٢٤م والمبرم بين المدعيه: شركه (...) المحدوده، سجل تجاري رقم: (...) والمدعي عليها: مجموعه (...)، سجل تجاري رقم: (...). ٢- الزام المدعي عليها:، مجموعه (...)، سجل تجاري رقم: (...). بان تدفع للمدعيه: شركه (...) المحدوده، سجل تجاري رقم: (...) مبلغا قدره: (٦.٩٠٠.٠٠) سته الاف وتسعمايه ريال يمثل اتعاب الخبره، وبتسليم وكيل المدعي عليها نسخه من الحكم اعترض عليه، وطلب استينافه، وارفق لايحه اعتراضه، ومختصرها: (١- اغفال الدايره الموقره الرد علي دفعنا بعدم اختصاصها نوعيا بنظر الدعوي. ٢ - عدم اختصاص المحاكم التجاريه نوعيا بنظر الدعوي المرفوعه من المدعيه. ٣-وجود صك صلح قاطع للنزاع. ٤- اغفال الخبير النظر في الالتزامات المطلوبه من المدعيه لتجديد الترخيص حسب الثابت بعقد الايجار المبرم معها، فضلا عن القصور الشديد في التقرير.، مطالبا ب ١. قبول الاستيناف شكلا. ٢. صرف النظر عن الدعوي لعدم الاختصاص النوعي للقضاء التجاري بنظرها وفقا لما هو مذكور من اسباب. ٣. في حال رات الدايره الموقره انعقاد الاختصاص للقضاء التجاري بنظر الدعوي نطلب الرجوع عن الحكم الصادر والقضاء مجددا برد الدعوي لوجود صك صلح سابق علي تاريخ رفع الدعوي وتحدد به موعد انتهاء عقد الايجار في ٥ / ٨ / ٢٠٢٤ م وهو ملزم لجميع اطرافه، ولعدم ثبوت موجبها. احتياطيا: ندب خبير بالدعوي وذلك لمعاينه جميع الاصول المملوكه لنا والعين وجميع الاعيان المؤجره للمدعيه لبيان مطابقتها لمحضر التسليم المؤرخ في ١ / ١١ / ٢٠١٥ م من عدمه، مع الزام المدعيه بصيانتها واعادتها بالحاله التي كانت عليها حال جاءت المعاينه لتفيد بعدم صلاحيتها او وجود اعطال او اضرار بها، والزامها بتسليمنا العين المؤجره بالحاله التي كانت عليها، وذلك كله قبل البدء في نظر طلب فسخ العقد، وكذلك النظر في مدي التزام المدعيه بواجباتها المنصوص عليها بعقد الايجار، وبيان مدي التزامها بتوفير الاشتراطات الاساسيه للجهات الحكوميه والرسميه وجميع الجهات المختصه فيما يخص المساعده في اصدار رخصه المحل حسب ما نصت عليه الفقره (١٩- ١ – ٥) من عقد الايجار، وذلك عملا بقوله صلي الله عليه وسلم لا ضرر ولا ضرار ، مع استعدادنا لتحمل اتعاب الخبير. وباحاله اوراق القضيه للدايره جري تحديد جلسه يوم الثلاثاء الموافق ١٤٤٦/٢/٣٠ه فتحت الجلسه وفيها حضر المستانف (...) محاميه المدعي عليه والمستانف ضده (...) محامي المدعي وقد اطلعت الدايره علي الاستيناف المقدم ومرفقاته ولصلاحيه القضيه للحكم فيها خلت الدايره للمداوله واصدار الحكم
الاسباب:
تاسيسا علي الوقايع سالفه البيان، وبعد دراسه ملف القضيه ومستنداتها والحكم الصادر والاستيناف المقدم وما بني عليه من اسباب ظهر ان الاعتراض قدم خلال المهله النظاميه، ومن ثم فهو مقبول شكلا. اما عن الموضوع فقد استبان للدايره صحه النتيجه التي خلصت اليها الدايره في قضايها، وان في الاسباب التي اقامت عليها هذا القضاء ما يكفي لتاييد هذا الحكم والرد علي ما اثير في الاستيناف المقدم، ولذلك فان هذه الدايره تؤيد الحكم محمولا علي اسبابه
نص الحكم:
تاييد الحكم الصادر من الدايره التجاريه الرابعه عشره بالمحكمه التجاريه بالرياض بالصك المؤرخ في ١٤٤٥/١٢/٤ه القاضي (١-فسخ العقد محل الدعوي رقم: (...)والمؤرخ في: (٢٠٢٣/٠٥/٣٠) جزييا اعتبارا من تاريخ: ٣٠/٠٤/٢٠٢٤م والمبرم بين المدعيه: شركه (...) المحدوده، سجل تجاري رقم: (...) والمدعي عليها: مجموعه (...)، سجل تجاري رقم: (...). ٢- الزام المدعي عليها:، مجموعه (...)، سجل تجاري رقم: (...). بان تدفع للمدعيه: شركه (...) المحدوده، سجل تجاري رقم: (...) مبلغا قدره: (٦.٩٠٠.٠٠) سته الاف وتسعمايه ريال يمثل اتعاب الخبره) محمولا علي اسبابه، وبالله التوفيق، وصلي الله وسلم علي نبينا محمد وعلي اله وصحبه اجمعين.