redacted_exemplars · contract_exemplar · processed · 5 chunks
بسم الله الرحمن الرحمن الرحيم المكرمون/ شركه [اسم_شركه_1] سلمهم الله السلام عليكم ورحمه الله وبركاته.. وبعد؛ فاشاره الي اتفاقيه تاسيس صندوق عقاري مغلق مع شركه [اسم_شركه_2] وشركه [اسم_شركه_3]. نود افادتكم بان الاتفاقيه تتضمن بعض الملاحظات نرفقها لكم تفصيلا بالنحو التالي: ● مراجعه البند (4-1): ○ النص الاصلي للبند: "من المتفق عليه بين الاطراف بان الصندوق سيقوم بالاستحواذ علي الارض مقابل اصدار الوحدات العينيه لصالح المالك والتي تعادل كامل قيمه الارض وفقا لما سيتم الاتفاق عليه بموجب اتفاقيه الاستثمار وبحسب ما هو موضح في هذه الاتفاقيه". ○ الملاحظه علي النص: قرر البند بان الاتفاق علي "اتفاقيه الاستثمار" داخل ضمن التزامات الطرف الثاني بالرغم من كونها غير معلومه ويحتمل تضمنها تكاليفا وامورا غير مقبوله؛ مما يؤدي حال عدم توقيعها الي تحمل تكاليف بقيه الاطراف عند انهاء الاتفاقيه وفق البند (العاشر) من الاتفاقيه. ○ النص بعد اعاده الصياغه: "من المتفق عليه بين الاطراف بان الصندوق سيقوم بالاستحواذ علي الارض مقابل اصدار الوحدات العينيه لصالح المالك والتي تعادل كامل قيمه الارض حسب ما هو موضح في هذه الاتفاقيه ووفقا لما سيتم الاتفاق عليه بموجب اتفاقيه الاستثمار علما بانه في حال رفض الطرف الثاني توقيع هذه الاتفاقيه؛ فلا يتحمل ايا من التكاليف الوارده في البند (العاشر) من هذه الاتفاقيه". ● مراجعه البند (4-2): ○ النص الاصلي للبند: "من المتفق عليه بين الاطراف ان قيمه الارض محل الاتفاقيه هو (450) اربعمايه وخمسون ريال للمتر المربع الواحد، غير شامل لضريه التصرفات العقاريه، ومن المتفق عليه بين الاطراف بانه سيتم تقييم الارض محل الاتفاقيه سيتم تقييمها بمتوسط تقييمين مستقلين ويتم اجراؤهما من قبل مقيمين معتمدين مرخصين في المملكه ويوافق عليهما جميع اطراف هذه الاتفاقيه لاجراء مثل هذه التقييمات عن طريق مدير الصندوق وكما هو متفق عليه بموجب هذه الاتفاقيه فانه سيتم سدادها لصالح المالك بشكل عيني من خلال اصدار وتخصيص الوحدات العينيه له". ○ الملاحظه علي النص: ورد في هذا البند تناقض في طريقه تقييم الارض؛ حيث بين الجزء الاول منه بانه تم الاتفاق علي تقييم الارض بقيمه (450) ريال للمتر المربع، وفي الجزء الاخر تبين بانه تم الاتفاق علي تقييمها بمتوسط تقييمين مستقلين من قبل مقيمين معتمدين؛ علما بان الاتفاق الاول مخالف لما ورد في الماده (90) من لايحه صناديق الاستثمار. ○ النص بعد اعاده الصياغه: "من المتفق عليه بين الاطراف بانه سيتم تقييم الارض محل الاتفاقيه بمتوسط تقييمين مستقلين ويتم اجراؤهما من قبل مقيمين معتمدين مرخصين في المملكه ويوافق عليهما جميع اطراف هذه الاتفاقيه لاجراء مثل هذه التقييمات عن طريق مدير الصندوق وكما هو متفق عليه بموجب هذه الاتفاقيه فانه سيتم سدادها لصالح المالك بشكل عيني من خلال اصدار وتخصيص الوحدات العينيه له". ● مراجعه بند (6-3): ○ النص الاصلي للبند: "يلتزم الطرف الاول بمسؤوليه العثور علي افضل تمويل بنكي للمشروع من احد البنوك بالمملكه.” ○ الملاحظه علي النص: النص الاصلي يفتقر الي الوضوح في تعريف مصطلح “افضل تمويل”، حيث لم يتم وضع معايير محدده لتقييم العروض التمويليه. بالنظر الي ان الاتفاقيه تمنح الطرف الاول حق الانهاء في حال عدم القدره علي الحصول علي التمويل (البند 7-1)، فان غياب اطار واضح لاختيار العرض الانسب قد يؤدي الي سوء تفاهم او نزاعات بين الاطراف. اضافه الي ذلك، لم يتطرق النص الي عمليه اتخاذ القرار او التعاون بين الاطراف. ○ النص بعد اعاده الصياغه: "يلتزم الطرف الاول بالسعي للحصول علي عرض تمويلي متوافق مع اللوايح التنظيميه الصادره عن هييه السوق الماليه، يحقق ادني تكلفه وافضل شروط للسداد والمرونه. تعرض مقارنه لا تقل عن ثلاثه عروض تمويليه علي مجلس اداره الصندوق لاعتماد الخيار الانسب بما يحقق اهداف المشروع." ● مراجعه البند (6-4): ○ النص الاصلي للبند: "قيام المالك والمطور بفتح حسابات استثماريه لدي مدير الصندوق وتوقيع شروط واحكام الصندوق مع مراعاه مواءمتها للاحكام الوارده في الملحق رقم (1) وما يلزم من مستندات نظاميه ونماذج للاشتراك في الصندوق وفقا للاجراءات المعمول بها من قبل الطرف الاول.". ○ الملاحظه علي النص: قرر البند بان التوقيع علي شروط واحكام الصندوق وما يلزم من مستندات نظاميه ونماذج للاشتراك فيه داخل ضمن التزامات الطرف الثاني بالرغم من كونها غير معلومه ويحتمل تضمنها تكاليفا وامورا غير مقبوله؛ مما يؤدي حال عدم توقيعها الي تحمل تكاليف بقيه الاطراف عند انهاء الاتفاقيه وفق البند (العاشر) من الاتفاقيه. ○ النص بعد اعاده الصياغه: "قيام المالك والمطور بفتح حسابات استثماريه لدي مدير الصندوق وتوقيع شروط واحكام الصندوق مع مراعاه مواءمتها للاحكام الوارده في الملحق رقم (1) وما يلزم من مستندات نظاميه ونماذج للاشتراك في الصندوق وفقا للاجراءات المعمول بها من قبل الطرف الاول؛ علما بانه في حال رفض الطرف الثاني توقيع اي منها؛ فلا يتحمل شييا من التكاليف الوارده في البند (العاشر) من هذه الاتفاقيه". ● مراجعه الفقره الثانيه من البند (10): ○ النص الاصلي للبند: "يكون كل طرف مسؤولا عن تكاليفه ومصاريفه فيما يخص اتعاب المستشارين واي مصاريف اخري مترتبه علي موضوع هذه الاتفاقيه، وفي حال انهاء هذه الاتفاقيه وفقا للحالات الوارده في البند (7): مده السريان والانهاء، فان مدير الصندوق يتحمل منفردا جميع التكاليف المدفوعه خلال مده هذه الاتفاقيه، ويستثني من ذلك الحاله رقم 2-7 حيث يتحمل الطرف الغير ملتزم بالتكاليف". ○ الملاحظه علي النص: جعل الجزاء حال عدم التزام احد الاطراف بما ورد في هذه الاتفاقيه؛ تحمله كافه تكاليف الاطراف مباشره دون وضع مهله للطرف المخل لتنفيذ التزامه ك(7) ايام ونحوها كما اننا بينا في الملاحظات الوارده اعلاه بعض الحالات المستثناه من هذا البند. ○ النص بعد اعاده الصياغه: ".. ويستثني من ذلك الحاله رقم 2-7؛ حيث يتحمل الطرف المخل بالالتزامات الوارده في هذه الاتفاقيه كافه التكاليف المبينه اعلاه -عدا ما استثني بنص خاص- علي ان يتم اشعار المخل كتابه بتنفيذ التزامه خلال (7) ايام من تاريخ الاشعار". ● مراجعه البند (15): ○ النص الاصلي للبند: "حررت هذه الاتفاقيه من ثلاثه (3) نسخ سلم كل طرف نسخه للعمل بموجبها، واثباتا لما تقدم، وقع الاطراف علي هذه الاتفاقيه ادناه في اليوم والتاريخ المحددين في مقدمه هذه المذكره.". ○ الملاحظه علي النص: قرر البند اعتبار اليوم والتاريخ المحددين في هذه الاتفاقيه تاريخا للتوقيع بينما يوم وتاريخ التوقيع الحقيقي مخالف لذلك؛ مما يؤدي حال عدم حذفها الي اللبس واضطراب المدد الوارده في الاتفاقيه. ○ النص بعد اعاده الصياغه: "حررت هذه الاتفاقيه من ثلاثه (3) نسخ سلم كل طرف نسخه للعمل بموجبها". بناء علي ما سبق؛ نوصي باعاده النظر في البنود المذكور ومعالجه الملاحظات الوارده اعلاه. ولاي استفسار يمكنكم التواصل مع المحامي [اسم_شخص_1] علي الجوال رقم ([رقم_الجوال_1]). سايلين الله لكم دوام التوفيق والسداد.